The Past Memory 2006

中国主要的35个城市现在的平均房价是十年前的2.75倍，也就是说十年前10万人民币的房子现在变成27.5万。图为北京某处大楼工地现场。在中国的GDP超越日本，正式成为世界第二大经济体之际，美国国家经济研究局刊登了一篇分析文章 (NBER Working Paper #16189)，深入研究近年中国各大城市的房屋市场的变动与原因。笔者在此将此文章的主要分析结论作一介绍，也同时比较中国与美国房市泡沫现象的异同。考虑房屋的品质不变的情况下，中国主要的35个城市现在的平均房价是十年前的2.75倍，也就是说十年前10万人民币的房子现在变成27.5万。根据 Case Schiller房价指数，在美国房市泡沫的顶峰2006年，10大城市的房市价格是1997年的2.85倍，从2006年泡沫开始破灭到2009年房市探底，房价下跌了33%。另外，该文章根据过去七年在北京的住宅土地标售资料，计算出北京的土地价格，从2003年以来上涨了八倍，从2007年也增加了三倍。土地价格占整个房价的比重，也从2003到2007年的35%增加到2008至2010年的60%。单单看房价的上涨，还不足以证明房价是否有泡沫，……

7月份中国房地产价格与成交量止跌回稳，这被认为是宏观调控再成“空调”的象征。嘲笑政策的最终结果是嘲笑了自己。8月13日，中国中央人民广播电台援引副总理李克强，称当前要积极贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求，增加住房有效供给，巩固调控的初步成果，保持房地产市场和经济的长期平稳发展。这说明，房地产宏观调控不存在松动的可能。房地产黄金时代已经过去，白银时代正在到来。在房地产黄金时代，购房捂地者闭着眼睛就能赚钱。房地产资产的急剧增值传递给所有人重要信息，房地产是最重要的金融保证品、信贷抵押品，是安全系数最高的投资工具，全民炒房时代就此开始。尽管从2003年到2007年有“新八条”、“国六条”等政策抑制房地产投机，但从未收长期之效。在短暂的房地产调控与房价胶着后，房价总是把上一轮的头部当成底部，在更高的平台上召唤着更多的投资者。中国房地产的总市值难以有确切估量，2006年有人根据国家统计局公布的人均住宅面积与城市人口，加上2007、2008年的住房销售价格推算，2009年城市住宅总……

上海两套不同的房产税方案早已上报国务院了，但至今未见讨论与批复，笔者估计一时也实在难以出来。第一，上海经过修改的房产税方案实质上就是物业税，完全是个新税种，必须经全国人大批准。第二，房产税影响太大，肯定会对房地产市场造成致命的摧毁性打击，有可能使中国成为第二个日本，管理层不会不慎重考虑。第三，房产税实施太难：谁来评估，怎么评估，又出现无数寻租与贪官。第四，每个城市都征此税吗？有的城市(特别是中、小城市)房子卖得并不好，房价也不高，也征此税吗？笔者近日去了哈尔滨，房地产价格为7000元/㎡至8000元/㎡(使用面积1万元/㎡)；虽然也涨了不少，但与北京、上海比不算高，这种二线城市也征房产税吗？长沙、成都雷同，也征吗？第五，如果房市像日本这样真的一泻千里，七万多亿的地方债务怎么还；靠中央拨款还吗？各行各业一片萧条，大学生毕业就失业(现在已在很多城市出现)，怎么办？不出房产税，光限制贷款，楼市也会走软。差别化房贷政策实际上是对房地产专项大幅提高了利率，打击力度其实也很大。过去100万元投入股市只能买100万元股票，但却可以买300万元的房地产，即前10年炒楼市，获利的是投资投机者，撑腰的……

很多人对目前中国经济的走势很是迷茫，对房价调控缺乏信心。大多数人认为，这次调控和上次一样，只要房价掉头朝下，政府就会救市。其实，现在政府无法救市，不管究竟是如何两难，但是，调结构扩内需的方向不能变。从二季度的信贷投放情况来看，主要资金流向了西部、农业和实体经济。最近，央行公布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，在个人购房贷款方面，上半年新增9323亿元，6月末余额同比增49.6%，比上年末高6.5个百分点，比3月末低3.8个百分点。这个数据看不出房价调控的效果，如果细分就很容易看得出来。今年调控的执行是从5月1日开始的，二季度涉房地产的信贷实际上是大幅萎缩。今年上半年房地产开发贷款新增1625亿，但对比一季度房地产开发贷款新增3207亿元的数据，二季度的房地产开发贷款实际上是萎缩1582亿元，显示房地产开发信贷在第二季度呈现“急刹车”的趋势。这一轮的调控目前主要是信贷手段在起作用，控制了信贷投放，才能遏制楼市的炒买炒卖哄抬房价的投机行为。涉房地产信贷的萎缩，实际上是最明显的效果，因为，只要信贷资金没有流向房地产，房价大跌是早晚的事。从实际数据……

我是个从善如流的人，所以，当同事建议我写一写任志强为什么突然改口时，我愉快地答应了。任志强改口，指的是，一贯强硬表示房价会上涨的任志强，最近两周突然一改往日语气，立场急转直下，呼吁地产商降价。他说，“在强制的政策压力之下，降房价已成为了主色调，降已成为了一种必然。”老任为什么改口？这个被少数网民唾沫追杀的硬汉，是被大连的鞋子扔怕了，还是领导发话了？按照新闻消息源的原则，我去求证。任志强说:是因为我知道如果不降就会再出台一堆更错误的政策（原文如此——笔者注）。那市场会更糟。还不如用降的呼吁让这些政策不出台，少出台。末尾他还不忘加一句:房价长期还会更高的。有人说，2005年以来的历次楼市调控，其实最主要的目的就是遏制房价上涨，但基本没遏制住，这一次会是例外？这一次必须例外。像我这种小老百姓都从国务院文件的标题“国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨”看出来不同以往，遑论讲政治的地方政府们？所以，我从4月中旬以后就再次呼吁地产商降价。根据惯例，政策出台后，有一段时间的观察期。我没有任何数理模型做依据的个人猜测是，第一……

“再过一个季度房价会下降”，这话要是出自一个人微言轻者之口，相信大多数人会无暇关注，因为“房价下跌论”已让人审美疲劳。但这话出自国土资源部部长之口，显然非同凡响，值得关注。众所周知，为遏制部分城市房价过快上涨，4月中旬以来，中央接连重拳出手。不能说楼市新政无功效，但效果显然与公众预期颇有差距，新政出台至今已近3个月时间，房价似乎还在胶着状态，这一点徐绍史部长也坦承——“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势”，价滞就是指房价凝滞。很显然，房价凝滞并不令人乐见，因为相较去年一年来的房价飙升，如今房价陷入凝滞状态，仍表明房价畸高。如今，徐绍史部长称，“再过一个季度房价会下降”。一个季度之后，这种判断如果果真属实，自然令人欣慰，但真会下跌吗？国家统计局发布的数据显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12。4%，环比上涨0。2%。其中， 新建住宅销售价格同比上涨15。1%，环比上涨0。4%。这说明，房价仍在温和上涨。这样的状况，似乎连 “任大炮&rd……

哈佛大学教授、前国际货币基金组织首席经济学家罗格夫(Kenneth Rogoff)对彭博电视表示，中国房地产市场开始崩溃，将重创银行体系。随着中国政府紧缩楼市的措施出台，近月来中国的楼市成交量下滑，房价陷入停滞。国土资源部部长徐绍史表示，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降。罗格夫接受彭博采访时说：“你将看到中国楼市开始崩溃，并将重创银行体系。”但并非每个人都认同这种观点，因为在中国买房首付款至少占到总价的20%，并且许多人全款支付，因此中国楼市的杠杆率相对较低。野村证券中国区首席经济学家孙明春在报告中指出，尽管楼市对整体经济非常重要，但楼市泡沫破灭对实体经济和银行体系的影响有限。《21世纪经济报导》周二引述一地产协会人士的话称，政府紧缩楼市的措施已初步奏效。但该人士指出，上海和北京等一线城市的房价整体并未下跌，因此官员需加大政策贯彻力度，包括提高首付、中止房贷利率优惠、限制购买多套房以及限制银行向地产商放款等措施。

没吃过葡萄的，不能评价葡萄酸不酸。同样，没有租房经历的，也不要对房租的涨跌加以评说。我有着7年多的租房经历，好像我人生最美好时光都是在租房中度过的。租房，最怕两件事：一是怕房东涨租。二是怕房东不续租。而这两件事，在我的租房历史中，都遇到过。遇到第二种情况，房东老板想租给出钱更多的租客，你也没办法改变他的想法，只能提前找好房子，在搬家中感叹人生。纵观房东涨租金的原因，最重要的是周边拆迁户增多，租房需求增加。对于房东来说，有人抢着租房子，不涨租金，那只能是傻子。而对租客来说，房租迎风涨，我们也是被人愚弄的傻子。最近两三年，城中村改造、旧城改造，原有居民拆迁等待还建房，这段时间，租房的人会猛增。房东的家里，经常租房的川流不息。当其他房东涨了房租时，在羊群效应的带动下，房东会自动调高房租。但我也遇到过好房东，他见我人好，又是长期租客。有时候，隔一两年才调一次房租。对他来说，宁可低价租给像我这样的“常客”，也不租给那些只租两三个月的短客。最近，一线城市租金上涨，某些媒体认为是高房价的后遗症。他们认为，房价过高，老百姓买不起，只能租房子，这样租的人多了，房租自然涨了。新……

“我热爱中国、热爱香港，但我不会在中国和香港买房。”国际投资大师吉姆·罗杰斯在广州表示，中国股市和楼市太多泡沫，不是健康的投资市场。会持有中国企业股票罗杰斯在介绍自己的投资心得时表示，手头上会持有中国企业的股票，但股市泡沫太大，不会增持，同时不会购入中国的A股，只会买B股或H股。他分析称，中国央行今年继续实施适度宽松的货币政策。“以最快速度大量印钞票会引发通胀、造成货币市场和股票市场的波动。”他认为，中国应尽快控制这种情况，收紧银根虽然会对股市市场有软性缓冲，但和各国的股市走强之后需要调整期一样，中国股市也需要调整，“只有收紧银根，才可望充分调整股票市场。”另外，不少投资者和国家政府会购进美元投资，但目前美元风险太大，罗杰斯建议政府应尽快舍弃美元，改为购买锌、棉花、黄金、白银等实质资产。房价泡沫正在累积对于中国的房地产市场，罗杰斯认为越来越糟，去年9月以来房价持续飙升，泡沫越来越多，“有泡沫堆积就有可能有泡沫爆破，受伤害的还是老百姓。”他说，中国政府已出台相关政策冷却房地产……

在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。你们以为一定要财大气粗才能做开发商？你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟go-vern-ment关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。你以为开发商都是自掏腰包？你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱！你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都……

一线城市房屋空置率达40%，据统计，上海、北京和深圳房屋的空置率已达到40%，也就是说，将近一半房子是没人住的。这样的空置率十分惊人。（见4月5日《重庆晚报》）惊人的空置率足以证明，楼市已经成为投机者的乐园。一个不争的事实是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓：先有温州炒房团，后有山西炒房团、内蒙古炒房团，他们南征北战攻城略地……（3月29日新华时评）他们每到一个地方，当地房价就发了疯似的猛涨，把当地老百姓置于水深火热之中，如果把他们比作房价飞涨的加速器一点也不为过。在楼市投机者的影响下，几乎是全民皆兵，都知道把有限的资金投到房产上，静等机会一到就随手一抛大赚一笔。完全可以推断，家里稍有积蓄但又没加入炒房团且基本算坐拥百万资产的富户，早已按耐不住，以个体游击方式加入炒房大军，也都赚了个盆满钵满，龇着牙傻笑呢。有电力部门的用电数据为这个惊人的空置率作证。最近，国家电网利用智能网络，在全国660个城市查出一个数据，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。也就是说，房子空在那儿没人居住，很多房子在炒家手上，既不出租也不自用，只为等着涨价。要是给自来……

市公务员集资房，位置刘家窑桥西南，均价4000，周边30000铁道部集资房，位置西直门铁科院院内，均价2000，周边50000公安部集资房，位置广渠门外，均价4500，周边35000外交部团购房，位置双井桥东南，项目名称：禧福会国际社区，团购价，6000，市场价30000中石油团购房，位置太阳宫地铁站，项目名称：太阳星城，团购价8800，市场价28000市区政府团购房，位置大红门，项目名称：京投快线·阳光花园，团购价6000，市场价25000市发改委建委集资房，位置六里桥西局，均价4000，市场价30000人民银行集资房，位置宣武门康乐里，均价2000，市场价50000市铁路局集资房，位置广安门手帕口南，均价5000，市场价32000中信银行团购房，位置菜市口，项目：中信城，团购价5000，市场价33000

两会后土地市场交易再度升温，楼单价纪录已被屡次刷新，今天北京四环已经进入了每平米4万元时代。伴随着房价暴涨，越来越多的人高呼北京不适合人类居住。因为北京房价高的惊人，交通堵得烦人，空气差的折磨人。于是很多人开始像候鸟一样从一线城市逃离去二线城市。这些人倒是精明，哪里好去哪里，天天嚷着北京这不好那儿不好。合着外地人一窝蜂地涌进北京，把北京的房价也炒起来了，把北京城也祸害的差不多了，您这儿呆够了抬腿颠儿了，那我们这些土著呢?您都高喊北京不适合居住了，您这还有个家乡可以逃回去，我们往哪里逃?我们是跑没地儿跑逃没地儿逃。北京的汽车就要冲破600万辆了，房价也会突破每平米7万，当京腔京韵被挤到8环外的河北省时，北京到底是不是我儿时记忆中的北京我的家乡?怀念童年记忆里的老北京，怀念清晨自行车的叮铃声，鸽哨声，怀念北京站大钟唱响的东方红……我们这些北京人再也没有能回忆的地方了，所有的回忆都拆了，所有的美好都被新盖起的楼房淹没……20多年我亲历着北京的变化，冬天越来越冷，夏天越来越热，春天和秋天都短的像没有了一样。小时候那种天高云淡的感觉再也……

中国各地的房价都在飙升中国国土资源部承认中国2009年城市平均房价升幅达到25.1%，是2001年以来的最高升幅。这一数据远远高于中国国家统计局在2月公布的1.5%平均升幅。最新的房价升幅数据来自中国土地勘测规划院全国城市地价监测组，是对中国105个城市进行监测的结果。根据该机构掌握的数据，2009年中国住宅平均价格达到每平方米4474元。中国国家统计局在2月份公布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》称2009年70个大中城市去年房屋销售价格上涨了1.5%。这一统计结果引得公布之后立即引起公众不满，许多人质疑统计数据的可靠性。中国经济学家仲大军当时在接受BBC中文网采访时也表示有关数据从逻辑上讲不通。继续上升另外全国城市地价监测组的报告还揭露出地价和房价之间的关系。国土资源部去年曾否认地价升高推动房价上涨，但最新的报告则承认“二者呈现较大的相关性”。报告显示，全国35个重点监测城市的地价和房价比均值已经超过30%，天津、上海、南京、杭州和宁波的地价占房价比已经超过40%，其中宁波更是超过50%。中国人民银行上个月公布调查显示，中国70%以上的居民认为目……

多年来，中国各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时抛出。事实上，供给过剩的证据到处都是。在北京，一幢幢商业楼盘空置着。但如果深入中国内地，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却空无一人。或许最荒凉的“鬼城”是内蒙古的康巴什。内蒙古为上百万居民建造的新城康巴什，目前仅有人口2.86万□尽管没有多少人，但康巴什仍计划将目前的城市规模扩大10倍。美国《时代》周刊：对外炫耀的市中心成了房产泡沫的最佳展示品耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城，但同时也成了一座无人居住的‘鬼城’。花5年时间建设的康巴什，原意要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。只用了5年时间就建成的康巴什，设计初衷是要成为鄂尔多斯对外展示的市中心。鄂尔多斯是个相对富裕的采煤中心，人口有150万。作为可与成吉思汗的“恢弘皇城”媲美的公共建设工程，康巴什充斥着办公大楼、行政中心、博物馆……