钟伟文的博客

钟伟文

人民网·天津视窗11月7日电：近期，由商品房贷款新政引发的地产市场震荡余波不息，尤其是住宅市场，出现了明显的价稳量跌的现象，在后续调控政策出台预期强烈的背景下，很多投资客开始对住宅投资这项“必然”获利的项目开始了重新评估。与住宅市场不同，商业地产市场在新政下显得波澜不惊，很多业内人士甚至认为，住宅市场投资收益空间的减小将会使一部分投资者转向商业地产投资。     

    商业地产出现三大新特征

    业内人士认为，随着又一轮房地产调控政策的出台，尤其是第二套住宅首付的提高无疑将对刚性需求产生抑制作用，再加上本市不断提供的经济适用房以及其他建设土地，市场上商品房不能满足需求的矛盾将在一定程度上被化解。相对而言，由于投资商业地产的人群经济实力更强，首付等政策的变化并不会对这一群体产生太大的影响，而且从长远获利角度看，商业设施显然更具保值增值效果。比如本市滨江道上的很多门脸都被温州商人在很多年前买下，现在看增值都幅度大的惊人。况且，目前本市很多商业地产如商铺、写字楼等的销售价格与相同地段的住宅所差无几，这是相当不正常的现象，这里面蕴涵了巨大的商机。

    商业地产专家认为，目前国内商业地产出现三个新的特征，即城市化进程的提速和郊区化的迅猛外扩，大型居住区的蔓延和公共交通的辐射，新型商业中心和区域商业中心的需求巨大；国内外零售业的连锁大举扩张的发

德高望重、义深情挚、风范鉴人的庄世平先生，为振兴潮汕不遗余力，堪称楷模，是一位具有很强感召力的侨领、社会活动家。旅外侨胞捐建的汕头大学、潮汕体育馆、普宁华侨医院、普宁侨中、普宁明华体育馆及公园等重大项目，都是由他穿针引线玉成。 
    1911年1月20日出生在普宁果陇村。1934年毕业于中国大学经济系，后赴泰国任教，开始了宣传、组织支援国内抗日的工作。数年后任曼谷《中原日报》记者。泰国沦陷后，转移到老挝他曲市，在爱国华侨的支持下创办“他曲公学”、“合盛商行”等，为国内抗日组织提供大量物质支援。于1945年组织创办“安达公司”，业务迅速扩展至河内、西贡、曼谷、新加坡、香港、上海等地。1947年到香港，筹办南洋商业银行及澳门南通银行，1949年12月创办的“香港南洋银行”在港挂起了第一面五星红旗，他被选为董事长兼总经理历40年。1958年，庄世平到北京中国银行任处长。一年后返港，连续被选为二至六届全国人民代表大会代表，第六届先为主席团成员、常委会华侨委员会委员，每届会议前夕，都得到周恩来总理在中南海的亲切接见。其间，香港南洋银行在他的领导下，不断发展壮大，70年代末已成为香港第二大中资银行。改革开放年代，他又开始动员广大华侨支援祖国四化建设的繁重工作，带头在特区设立“南商分行”，策划促成李嘉诚先生捐资10多亿元建设汕头大学，第一届校董会上被选为副主席。他领导促成华侨捐建了“普宁华侨医院”、“潮汕体育馆

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商业地产是一个具有地产与商业双重特征的综合性行业，他兼有地产开发、商业物业运营的双重运行规律，并且具有其本身特有的行业规律。同样，作为商业地产项目的宣传推广也同样有着其操作的独特性，能不能把握住推广的关键，在某种程度上决定着项目运作的成败。众所周知，中国商业地产是近两年才兴起的，整个行业尚处于起步、探索阶段，需要各方面的专业人才，但是，目前懂得如何操作商业地产的人才十分缺乏，而较能有接合点的多为操作过住宅地产的团队或个人，他们在中国二十余年的住宅推广的操作中，磨练出了极其敏锐的商业意识和有清晰条理的判断力，因而在商业地产兴起时，这些团体或者个人顺理成章的成为项目宣传推广方面的主管。可是，令人困惑的事情产生了，项目的开发商认为宣传推广部门在对项目的宣传、推广没有尽心，导致了项目无法及时的招到主力商户、整体项目招商销售工作造成延误；而宣传推广部门却另有说法，他们认为是高层对自己的支持力度不够或者市场环境不利，方案没有错，因为这些都是自己多年来作住宅的经验。其实，正是由于双方都对商业地产的宣传推广缺乏实践经验和统一的认识，导致项目的陷入泥沼漩涡状态，即不作出举动还可以维持现有状况，动的越激烈，就陷的越深。
本人在此从商业地产的特点出发，对广告推广进行粗略分析，希望可以起到抛砖引玉的效果。



一、    推广要从商业地产的终级目的出发，为招商、销售、运营服务。

商业地产总的目标是招商、销售及商业运营三个方面的成功。招商吸引到具有强大品牌效力的主力店，并确保商家入驻率达到85%左右；商铺销售任务一年的完成率最低应达到30

　　工业地产是指土地使用性质为工业的所有毛地、熟地及该类土地上的建筑物和附属物。有别于住宅地产和商业地产，工业地产包括工业厂房、物流仓库及研发楼等。


工业地产相对于住宅地产和商业地产有何特点？
　　除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地产和商业地产还有以下特点：
　　　　1、 工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金；
　　　　2、 工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风险；
　　　　3、 工业地产因为建筑层数少（一般钢结构1-2层，钢混结构3-8层），所以建设周期短。


工业地产的经营模式是什么？
　　工业地产的经营模式主要有以下几类：
　　　　1、 建成销售。适合于中国现在房地产证券化程度低的情况下，地产商实现资本快速周转的需要。
　　　　2、 建成出租。适合于有一定资金实力的地产商或房地产信托投资基金追求长期稳定投资回报的需要。
　　　　3、 购买成熟的工业地产项目后出租。适合于房地产信托投资基金。


中国的工业地产行业现在发展到怎样的一个阶段？
　　中国的工业地产起步比较晚，目前还处于初级阶段。主要表现为工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外资和民营企业参与的较少。工业地产更多表现为政府一个招商引资的工具，以满足其解决就业、拉动GDP、增加税收的需要。


工业地产有何投资价值？