钟伟文
人民网·天津视窗11月7日电：近期，由商品房贷款新政引发的地产市场震荡余波不息，尤其是住宅市场，出现了明显的价稳量跌的现象，在后续调控政策出台预期强烈的背景下，很多投资客开始对住宅投资这项“必然”获利的项目开始了重新评估。与住宅市场不同，商业地产市场在新政下显得波澜不惊，很多业内人士甚至认为，住宅市场投资收益空间的减小将会使一部分投资者转向商业地产投资。
商业地产出现三大新特征
业内人士认为，随着又一轮房地产调控政策的出台，尤其是第二套住宅首付的提高无疑将对刚性需求产生抑制作用，再加上本市不断提供的经济适用房以及其他建设土地，市场上商品房不能满足需求的矛盾将在一定程度上被化解。相对而言，由于投资商业地产的人群经济实力更强，首付等政策的变化并不会对这一群体产生太大的影响，而且从长远获利角度看，商业设施显然更具保值增值效果。比如本市滨江道上的很多门脸都被温州商人在很多年前买下，现在看增值都幅度大的惊人。况且，目前本市很多商业地产如商铺、写字楼等的销售价格与相同地段的住宅所差无几，这是相当不正常的现象，这里面蕴涵了巨大的商机。
商业地产专家认为，目前国内商业地产出现三个新的特征，即城市化进程的提速和郊区化的迅猛外扩，大型居住区的蔓延和公共交通的辐射，新型商业中心和区域商业中心的需求巨大；国内外零售业的连锁大举扩张的发展战略，也使城市的中心商业（土地）资源日益有限和稀缺；国际资本市场的比较性投资洼地效应，尽管金融监管部门不断出台更加严厉的调控措施，但资本的逐利性是势不可挡的。
商业地产冰火两重天
本市某大型商业地产负责人透露，去年本市的商业地产销售面积已经超过过去10年商业地产销售的总和。尽管市场火爆，但是从现实统计看，成熟型商业地产的销售一路飘红，而很多新兴项目的销售却并不尽如人意。某地产商告诉记者，商业的核心就是为人服务，而交通是否便利直接影响着商业往来的人流与人气，所以城市交通对商业布局的影响至为重要。“地产界一直说地段、地段、还是地段。其实从商业地产本质来讲，买商铺就是在买地段，区域地段的升值将直接拉动商业不动产的升值。这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段，这种地段的价值提升空间将给予商铺本身巨大附加值。这就是成熟型商业销售远远快于新兴商业的根本原因。”
明年将成新兴商业地产决战年
采访中，众多房地产商认为，明年将是商业地产分化年，众多新兴商业地产项目的建成将分流市内集中的传统商圈。他们认为，城市的变化日新月异，大力推动交通的快速发展，而在交通变化的同时，商业的布局也随之变化。
“天津市11个新城的建设将带领商业地产走进春天。11个新城人口集中，他们都去市内购物是不现实的，因此，周边商业地产的兴盛是没有疑问的。从目前的房地产开发看，市内可供建设住宅的土地日渐稀有，而市区周边区域房地产发展迅速，住宅销售量较大，随着入住期的临近，其对于商业配套的需求也日益迫切。”业内人士告诉记者，“从日前土地招拍挂市场的成交看，商业地产也开始放量，仅10月下旬，本市就有6块非市区商业用地拍卖成交，预计到明年下半年随着已建、在建和报批项目的陆续竣工，周边商业地产将进入新一轮推广、销售高潮。”
商业地产投资不可急功近利
专家认为，尽管商业地产投资前景看好，但是选择适合的商铺是投资成功最关键的因素。专家认为，商业地产投资不同于住宅地产，它的最大投资特点主要体现在三个方面：首先是科学运营。商铺的科学运营需要投资者或经营者在选择商业业态时有一个科学定位，商铺经营者应根据商圈内的市场购买力、消费人群的基本特征进行市场细分，来确定目标市场和经营业态，真正实现商铺运营与区域市场的科学对接。因此，商铺经营者要想赢得市场，关键还应在经营专业上下功夫。其次，商业地产的最大特性是不能追求短期效应，不能有一夜暴富的投机心理，这不符合商业地产的特性。从专业角度分析，投资商业地产就是一个长线投资、长期经营的过程，因此，投资商业地产的业主切不可急功近利，应对投资前景、投资收益充满信心。
转载请注明:http://www.sjsydc.cn 世界商业地产论坛
商业地产出现三大新特征
业内人士认为，随着又一轮房地产调控政策的出台，尤其是第二套住宅首付的提高无疑将对刚性需求产生抑制作用，再加上本市不断提供的经济适用房以及其他建设土地，市场上商品房不能满足需求的矛盾将在一定程度上被化解。相对而言，由于投资商业地产的人群经济实力更强，首付等政策的变化并不会对这一群体产生太大的影响，而且从长远获利角度看，商业设施显然更具保值增值效果。比如本市滨江道上的很多门脸都被温州商人在很多年前买下，现在看增值都幅度大的惊人。况且，目前本市很多商业地产如商铺、写字楼等的销售价格与相同地段的住宅所差无几，这是相当不正常的现象，这里面蕴涵了巨大的商机。
商业地产专家认为，目前国内商业地产出现三个新的特征，即城市化进程的提速和郊区化的迅猛外扩，大型居住区的蔓延和公共交通的辐射，新型商业中心和区域商业中心的需求巨大；国内外零售业的连锁大举扩张的发展战略，也使城市的中心商业（土地）资源日益有限和稀缺；国际资本市场的比较性投资洼地效应，尽管金融监管部门不断出台更加严厉的调控措施，但资本的逐利性是势不可挡的。
商业地产冰火两重天
本市某大型商业地产负责人透露，去年本市的商业地产销售面积已经超过过去10年商业地产销售的总和。尽管市场火爆，但是从现实统计看，成熟型商业地产的销售一路飘红，而很多新兴项目的销售却并不尽如人意。某地产商告诉记者，商业的核心就是为人服务，而交通是否便利直接影响着商业往来的人流与人气，所以城市交通对商业布局的影响至为重要。“地产界一直说地段、地段、还是地段。其实从商业地产本质来讲，买商铺就是在买地段，区域地段的升值将直接拉动商业不动产的升值。这是投资收益的最大利润来源，而人流稠密、购买力强、处于政府重点规划区域的商业地段永远是最具投资价值和升值潜力的地段，这种地段的价值提升空间将给予商铺本身巨大附加值。这就是成熟型商业销售远远快于新兴商业的根本原因。”
明年将成新兴商业地产决战年
采访中，众多房地产商认为，明年将是商业地产分化年，众多新兴商业地产项目的建成将分流市内集中的传统商圈。他们认为，城市的变化日新月异，大力推动交通的快速发展，而在交通变化的同时，商业的布局也随之变化。
“天津市11个新城的建设将带领商业地产走进春天。11个新城人口集中，他们都去市内购物是不现实的，因此，周边商业地产的兴盛是没有疑问的。从目前的房地产开发看，市内可供建设住宅的土地日渐稀有，而市区周边区域房地产发展迅速，住宅销售量较大，随着入住期的临近，其对于商业配套的需求也日益迫切。”业内人士告诉记者，“从日前土地招拍挂市场的成交看，商业地产也开始放量，仅10月下旬，本市就有6块非市区商业用地拍卖成交，预计到明年下半年随着已建、在建和报批项目的陆续竣工，周边商业地产将进入新一轮推广、销售高潮。”
商业地产投资不可急功近利
专家认为，尽管商业地产投资前景看好，但是选择适合的商铺是投资成功最关键的因素。专家认为，商业地产投资不同于住宅地产，它的最大投资特点主要体现在三个方面：首先是科学运营。商铺的科学运营需要投资者或经营者在选择商业业态时有一个科学定位，商铺经营者应根据商圈内的市场购买力、消费人群的基本特征进行市场细分，来确定目标市场和经营业态，真正实现商铺运营与区域市场的科学对接。因此，商铺经营者要想赢得市场，关键还应在经营专业上下功夫。其次，商业地产的最大特性是不能追求短期效应，不能有一夜暴富的投机心理，这不符合商业地产的特性。从专业角度分析，投资商业地产就是一个长线投资、长期经营的过程，因此，投资商业地产的业主切不可急功近利，应对投资前景、投资收益充满信心。
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