穿越时空的爱恋

§⒍  税收优惠

一、造普通住宅住宿，增值率≤20%，免征

二、国家需要依法征用，免征

三、个人

⒈  居住5年以上（含5年），免征

⒉  居住3～5年，减半征收

⒊  居住3年以下，全额征收

例

一家非房产开发企业，建售写字楼，收入5 000万，交了相关税费（营业税5%，城建税7%，印花税0.5‰，教育费附加3%），地价600万，开发成本1 500万，开发费用400万，其中利息240万（有金融机构证明），比银行利息多30万，其他开发费用160万，当地政府规定的扣除比例3%。计算当地的土地增值税。

解

扣除项目：

⑴  地价＝600万元

⑵  开发成本＝1 500万元

⑶  开发费用＝(240-30)+(600+500)×3%＝273万元

⑷  税金＝5 000×5%+5 000×5%×7%+5 000×5%×3%+5 000×0.5‰（房产开发企业不可抵扣）＝277.5万元

扣除合计＝600+1 500+273+277.5＝2 650.5万元

增值额＝5 000-2 650.5＝2 349.5万元

增值率＝2 349.5÷2 650.5＝89%

增值税＝2 349.5×40%-2 650.5×5%＝807.275万元

例

房产开发企业，转让写字楼一栋，收入5 000万，交税（营业税5%，城建税25万），地价500万，开发成本1 500万，开发费用中利息120万（有证明），但比银行多10万，扣除比例5%。计算土地增值税。

解

扣除项目：

⑴  地价＝500万元

⑵  开发成本＝1 500万元

⑶  开发费用＝(120-10)+(500+1 500)×5%＝210万元

⑷  税金＝5 000×5%+25＝275万元

⑸  准予扣除＝(500+1 500)×20%＝400万元

共计扣除项目＝500+1 500+210+275+400＝2 885万元

增值额＝5 000-2 885＝2 115万元

增值率＝2 115÷2 885＝73%

增值税＝2 115×40%-2 885×5%＝846-144.25＝701.75万元