《每日经济新闻》联合易居中国旗下的克尔瑞(中国)研究中心，近日完成了《中国土地市场白皮书》，分为2008年回顾、2009年展望两个部分。《中国土地市场白皮书》指出，土地市场在一片寂寥中走向2009年，由于2008年众多城市未能如期完成土地供应计划，而进入2009年后，4万亿投资项目将陆续上马，白皮书认为，2009年土地供应总量有望整体放大。同时，由于2008年土地市场的低迷，促使各地政府纷纷出手，试图通过控制供应总量、改变付款方式、降低出让难度等多种措施，缓解开发商资金压力，促进土地成交，从2008年底土地市场表现来看已经取得了一定成效。
第一部分 2008年回顾
总体：30城市土地流标率13%
2008年全国土地市场也迎来寒冬，2007年疯狂竞价的火爆场面不再，七成以上土地以底价成交，流标、退地风潮更是席卷全国。
在克尔瑞中国研究中心所监控的30个大中城市中，2008年有248幅经营性土地流标，流标率达到13%，其中上半年经营性土地流标率为8.6%，下半年流标率则上升至17.4%。
2008年，北京、上海、深圳、沈阳等城市均采用了降低底价、提高地块容积率和建筑面积等方式，直接、间接地降低地块的总价或单价，部分地块已经回落至06年的价格水平，从而有效促进了地块的顺利成交。
供应：土地供应节奏相对稳定
在2008年全国的土地供应量中，市场份额最大的不是住宅用地，而是工业用地。从土地幅数看，工业用地供应比重达到51%；其次是综合用地，供应比重达到20%；住宅、商业类地块供应比重分别达到15%和10%，而办公地块甚少，供应比重只有1%左右。
克尔瑞中国研究中心的数据显示，2008年，全国30个重点城市土地供应面积2.4亿平方米，其中经营性用地供应面积为1.9亿平方米。从全年供求走势来看，土地供应相对平稳，下半年较为集中，年末达到全年供应峰值。从各城市具体表现来看，近七成城市下半年土地供应面积达到全年供应的50%以上。
从各典型城市表现来看，2008年末均出现了不同程度的供应放量。北京和上海2008年供应量相对较大，分别为980万平方米和1610万平方米，四季度供应量，均达到全年供应总量的三成以上，为年度次峰值；广州、深圳和南京均于四季度出现供应峰值，其中深圳和南京整体供应量相对较低，仅为300万~400万平方米。
重庆和武汉则在三季度达到供应高峰，年度供应总量为400万平方米左右；天津、杭州、成都等城市的供应节奏相对均衡，其中天津和成都供应量分别达到3638万和1824万平方米，在各城市中处于最高水平。
成交：土地市场整体低迷
克尔瑞中国研究中心的数据显示，2008年，全国30个重点城市土地成交面积1.9亿平方米，供求比1：0.77，其中经营性用地成交面积为1亿平方米，供求比1：0.55。
从全年走势来看，大部分月份表现低迷，成交量在1.2亿平方米上下波动，除1月外成交量持续低于供应量，11月供求缺口达到全年最大，12月受年末供应放量和政府救市影响，成交量大幅回升，达到年度次峰值。
从典型城市成交情况来看，差异较为明显。克尔瑞中国研究中心的数据显示，北京、上海、天津和成都的成交面积均超过1000万平方米，其中北京和上海于一季度和四季度出现成交高峰，而天津和成都各季度成交走势相对平稳。
成交价：74%的土地底价成交
2008年初，还在上演多个开发商争夺土地，溢价率不断攀升的情况，高地价高溢价地块仍有出现，随着市场的进一步回落，到了下半年，多数土地底价成交，流标退地事件时有发生，土地市场也愈加冷清。
从整年来看，克尔瑞中国研究中心的数据显示，2008年全国经营性用地中，有74%的土地底价成交，15.7%的土地溢价率不超过10%；仅有4.3%的土地溢价率超过50%，而其中超过90%的土地成交于上半年；还出现了0.5%的土地低于底价成交的状况，80%的负溢价地块出现在下半年。
从各城市经营性用地的溢价率情况来看，多数城市的土地都以底价或者小幅溢价成交。深圳、天津、南京、杭州等城市，底价或接近底价成交的比重均达到90%以上。
但就2008年全年而言，在上半年还是偶尔会出现土地高溢价的情况。克尔瑞中国研究中心表示，随着市场的进一步下调，下半年土地市场愈发冷清，高溢价土地踪迹难觅。
来源 上海厂房网
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