卓杰地产的博客

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近日，东莞市相关部门在出台了《东莞市商品房预售款监管工作制度》后，又出台了《关于继续深入推进闲置土地处置工作的通知》。通知明确规定，东莞土地闲置费征收标准将按照国土资源部《闲置土地处理办法》执行，以“相当于土地使用权出让金20％”的标准征收。

　　如此严厉的地方政策，对于资金不足的中小开发商来说，无疑是两剂“猛药”。市场分析人士认为，东莞连续出台的这两项政策是加强东莞楼市调控的一个信号。

　　而就在日前，东莞市委书记、市人大常委会主任刘志庚在接受媒体采访时也明确表示，东莞房价进一步上涨对低收入阶层、对建设宜居城市、对吸引人才有一定的危害性，因此，东莞会采取严格措施控制房价的上涨，东莞房价上涨的趋势将会得到相当程度的抑制。相关部门的连续性政策正符合了此次政府抑制房价上涨的决心。

　　在此情势下，东莞各大开发商在近期纷纷以延后开盘逃避政策敏感期，如期开盘的项目也以降低价格等形式吸引买家入市。

　　土地闲置费=土地使用权出让金的20％

　　●工业项目用地标准：最低不得低于76.8元／平方米

　　●经营性房地产用地标准：最低不得低于200元／平方米　

　　●未缴清土地闲置费将在媒体曝光后重罚

　　近日出台的《关于继续深入推进闲置土地处置工作的通知》明确规定，2006年4月7日后新产生的闲置土地，必须重新建立台账，实行动态监督管理。其中，闲置满一年的，必须征收土地闲置费；闲置满两年的，必须坚决无偿收回。

　　土地闲置费征收标准按照国土资源部《闲置土地处理办法》确定的“相当于土地使用权出让金20％”的标准执行，其中工业项目用地按实际成交价的20％征收，最低不得低于东莞工业用地出让最低限价384元／平方米的20％(即76.8元／平方米)；经营性房地产用地按实际成交价的20％征收，最低不得低于东莞经营性用地出让最低限价1000元／平方米的20％(即200元／平方米)。

　　除此之外，对2006年4月7日前构成闲置并已纳入台账处置，至今未落实处置方式的，要对照《关于印发〈加快处置闲置土地处置工作方案〉的通知》确定的上文所提及的方法逐一处置，并确保在2008年12月31日前处置完毕。

　　对未缴清土地闲置费的有关单位或个人，由东莞市国土部门和财政部门在新闻媒体上公开曝光拖欠者名单，并依法按日追缴滞纳金。公告期满仍未缴清土地闲置费的，报东莞市政府批准无偿收回土地使用权。

　　■业界反响

　　政策对中小

　　开发商影响大

　　对于此次出台的处闲新规，开发商普遍认为政策制定得非常清晰详细，处闲标准完全按国家规定的最高标准执行，执行力度非常严厉。

　　东莞市商业中心发展有限公司营销中心研发部副经理雷非非认为，此次出台的两个部门新规，是对企业资金实力和融资能力的一个考验，对于中小开发商而言相信造成的压力会更大。在政策作用下，会有一批闲置地项目要提早运作。

　　■楼市异象

　　新项目纷纷延后入市

　　在中央、地方政府的双重政策制约下，东莞住宅市场10月以来持续陷入“寒冬”，不仅受政策影响最严重的小户型项目纷纷延后开盘，甚至连一些大户型、别墅项目都因为市场观望气氛太重而不敢在政策敏感期下入市。

　　小户大户都选择延期

　　记者从市场上了解到，目前计划在本月开盘的小户型新项目只有第一国际三期公寓，其他许多城区小户型新项目的开盘计划则一拖再拖。

　　如位于南城区莞太路的某公寓，去年底就已经挂出横幅，庆祝“公寓提前封顶”，开发商此前也表示5月会正式发售，现在已经10月底，该项目仍然没有动静。

　　而不少原定于近期开盘的大户豪宅项目，也选择了延长蓄客时间，在“非常时期”保持沉默。许多房地产公司负责人表示，目前属于楼市政策敏感期，开发商为应对市民的观望情绪，都宁愿选择延后开盘来回避这段时期。如此一致的观点导致整个10月东莞楼市异常冷清和沉寂。

　　住宅签约量明显下降

　　据了解，一些已经入市销售的在售项目目前正面临很大的销售压力。近期东莞市房地产网上交易签约数量显示，住宅签约量有明显下降的迹象，从原来平均每日100多套签约量下降到几十套。有项目负责人向记者透露，以前项目一天下来能有十几个客户签订认购书，现在一个星期也没有十个客户前来认筹。

　　市场分析人士指出，第二套房首付提高、房贷加息、物业税的预期出台给购房者造成了极大的心理负担，甚至打压了一批刚性需求市场的购买欲望，预计楼市的观望期将会延续到年底。

　　发展商想方设法降价

　　为了促进销售、吸引买家入市，记者发现目前一批新上市的项目，都把之前预期的销售价格通过各种形式降了下来。如某些曾经扬言要“破万”的项目，现在定价都不敢再言“破万”，而是把定价调低，定价态度保守；而某些高价开盘的项目，也试图通过明升暗降的大幅打折、精装修房改毛坯房等方式试图降低价位吸引买家。

　　明年销售压力更大

　　据合富辉煌东莞市场研究部监测数据统计显示，2007年10月~2008年上半年，东莞四大城区潜在供应盘预计将达50个，供应量充足。

　　如果开发商因为市场浓厚的观望继续捂盘惜售，进入明年，随着政府处闲力度的加大，将迎来更大的开发体量，到时候不但销售会存在更大压力，东莞的房地产市场也可能因为供应量过大而进入进一步调整期。