卓杰地产的博客

感谢厂房在线  www.changfang123.cn 供稿

香港回归十周年，也正是亚洲金融危机爆发的十周年。在市场化程度较高的国家和地区，股市和楼市最怕遭遇经济或金融危机，每次危机过后，莫不市场低靡，大批企业破产。即使在经济运行波动不大的国内，1994年海南楼市泡沫破灭后，亦留下开发商累累白骨。但是，亚洲金融危机以后导致楼价大跌50%以上，香港地产巨头却能集体熬过“冬天”，几年后便重新生龙活虎，如今更是耀扬内地楼市。原因何在？

从一定程度上讲，是大量的持有物业如雪中之炭火使香港地产商不至僵死。楼市崩盘，主要表现为成交量和房价双双剧降，但持有型物业仍能源源不断地创造租金收益。香港知名地产商中，持有型物业比重多占30%以上，比如新鸿基的持有型物业与开发型物业的利润基本上对半开，恒基和新世界的持有型物业比重都在50%以上，更极端者是香港置地集团，这家成立于1889年的“百年老店”，是香港中环区域最大的物业投资、开发、管理公司，持有13栋高端商务楼，其租客很多都是跨国集团的亚洲总部。

细心的业内人士都会发现，近几年内地开发商，尤其是地产大佬们越来越喜欢“只租不售”了，持有型物业的数量在不断增多，招商、世茂、碧桂园、金地、绿地、富力、华润、阳光、复地、首创等皆如此。整体而言，目前国内大型地产商持有型物业在整个开发经营业务中占比不高，多数在10%左右，其中招商地产起步较早，目前持有型物业收入占比近30%。

持有型物业缘何成为“香饽饽”？笔者将其归纳为四点。其一，宏观调控使开发商意识到需要控制经营风险。顺驰为何在快速扩张中倒下，主要是资金链断裂，持续的宏观调控使2005年的房地产市场，尤其是以上海为主的长三角市场整体突然大幅回落，项目销售回款速度明显放缓，顺驰在没有什么出租型物业的情况下，又没能在成功上市，无奈卖身实属正常。让众多开发商欣喜的是，本轮宏观调控整体效果欠佳，在部分区域市场有所波动的同时，全国市场总体并无大的回调，但“银根”不断紧缩，未来几年市场走势难测，稳定的现金流成为几乎所有地产商共同追求的目标，而持有型物业恰恰是抗击行业周期变化的一大“法宝”。

其二，增加持有型物业是上市房企的内在需求。自2005年以来，内地房地产业涌现一股上市潮，尤其是去香港IPO，包括富力、复地、绿城、世茂、雅居乐、碧桂园、合景泰富、SOHO中国等。上市之前，他们绝大多数都是民营企业，赔了赚了都是老板的事，财务报表时好时坏也都无所谓。但上市之后，他们摇身变成了公众公司，只有稳定增长的财务报表才能讨得机构投资者和普通股民的欢心。要想表现特好，先求避免特差，持有型物业形成的租金流可以平衡销售型物业的业绩波动，故受到上市公司和准备上市公司的青睐也在情理之中。 

其三，持有型物业能充分挖掘城市黄金地段的土地价值。房地产投资哲学中有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。土地资源的稀缺性决定了地价长期看涨，而市中心由于积聚了太多资源，其土地价值堪称“黄冠上的明珠”，因此好地段的物业的升值空间更大。东京、纽约、香港等已过了高速建设期的城市中，市中心高档物业增量极少，因此地产商持有物业成普遍现象。经过近几年超高速建设，目前北京、上海等一线城市中心区的土地出让越来越少，比如自去年至今，上海仅公开出让一块市中心商业用地，其每平米的挂牌底价再创历史新高，目前内外资大鳄纷纷摩拳擦掌准备竞标。在这一形势下，过去倾向于建了就卖的开发商，开始越来越多的把黄金地段的优质物业用于长期出租，慢慢享受“物以稀为贵”的敛财乐趣。

其四，持有型物业可以有效避税。中国房地产开发和销售环节的税负较高，以前主要是企业所得税、营业税等，在房地产宏观调控下，新出台政策要求自今年2月1日实行清算土地增值税，由于它将实行30%-60%的四级累进税制，对于开发商的利润影响很大，尤其是利润丰厚的高档物业的税负更高。但如果改销售为持有物业，则不仅可以有效规避土地增值税，还可以避免一次性交纳高额的所得税等。而且，如果未来把多个持有物业打包发行REITs，则按美国税法，可以免征企业所得税，当然中国的相关法规目前还在酝酿中。

增加持有型物业已是大势所趋，那么该选择哪些物业？从档次上讲，高档物业是首选，只有高端客户才能创造丰厚而稳定的租金。从物业形态上讲，写字楼、商业营业用房、酒店（或酒店式公寓）是三大类别，另外豪宅和工业地产也是备选项，比如新鸿基就拥有大量的出租型豪宅，再如从去年以来海外基金在内地收购高档住宅的兴趣增加。值得关注的是，目前国内地产商对于开发和持有酒店情有独钟，金融街、合生创展、富力、华润置地、香江置地、世茂地产、中邦置业、阳光股份等知名房企，均已涉足此领域。事实上，投资酒店已成为全球潮流，受全球私募股权投资者的刺激，酒店投资正呈现全球化的趋势。

打算持有物业的地产商也须做好心理准备，有些项目建好后立马就能收取“真金白银”丰厚租金，而有些项目却需要耐心等待周边环境及市场的成熟，例如很多商业物业就需要“养铺”。另外，持有型物业也并非永久攥在手里，几年后“闺女变得水灵”了，也不排除高价卖给正嗷嗷待哺的海外基金；还有，打包上市发行REITs也是一个很好的融资路径，美国的REITs非常发达，近两年香港也出现了多只REITs，其中包括广州出产的“越秀REITs”，据目前形势判断，国内相关法规将近期出台，届时在国内就能很方便的上市。总之，在许多欧美发达国家，持有型物业比重高达50%以上，国内的市场发展潜力巨大。