草原神枪手的博客

        王  成

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人，将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。

出租房屋装修是指承租人根据自己的需要，有目的地在出租人的房屋上增加其他物件的附合行为。

出租房屋装修问题，我国法律虽然没有专门的规定，但在民法理论上观点基本一致。一般认为房屋装修应当属于添附的一种，即附合。房屋装修虽然构成附合，但并不能当然地被不动产所有权吸收。而应侧重于合理有偿的原则处理好房屋装修问题。笔者认为，处理好房屋租赁合同中装修物的问题应注意以下几个原则。

一、       当事人约定原则

也就是说应当充分尊重当事人的意志，当事人在合同中就装修物的所有权归属有约定的，按照约定办理。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十六条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理”此规定就是处理当事人约定原则的法律依据。

二、合理利用原则

1、双方当事人就装修物事先没有约定的，且发生争议后又不能达成协议时，如果附合物能够拆除的，可由装修人自行拆除，例如一些“软装修”等应予拆除。2、对于装修物对出租人或任何人都有用途并可适用的，如水电设备、排水设施等，也应认定为是对出租人有益的，强令其接受。3、对于出租房屋用于经营的，按照日常的交易习惯处理，例如房屋租赁用于进行洗浴经营，虽然合同没有约定装修物的处理办法，但是，按照交易习惯和合同的目的，就应当允许承租人进行必要的装修，否则承租方无法实现合同的目的，合同终止时，出租方应对装修物接受，并给予补偿。

三．公平合理原则

1、承租人在取得出租人同意的情况下对租用房屋进行装修，是一种合法的装修行为，由于装修物的归属及补偿问题事先未约定，且合同是在履行完终止的，因此可依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十六条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定的又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人”来处理。2、因不可抗力致使合同不能继续履行，出租方和承租方对合同终止均无过错的情况下，除双方当事人自行约定对装修物的损失进行补偿以外，法院只能依据公平原则，在考虑双方当事人实际损失情况的基础上，对装修物损失进行公平分担。

四．       违约过错责任原则

承租人的装修行为是在取得房屋所有权同意的前提下进行的，但当租赁合同属非正常终止时，必然存在着一方或双方当事人的过错行为。对因出租人的过错导致租赁合同被提前解除或撤销的，出租方应对承租方的装修损失进行赔偿，对承租方擅自将装修后的房屋转租给第三人的，导致原租赁合同被解除的，合同的终止是因承租人的过错造成的，根据谁有过错谁承担责任的原则，应由承租方自己负担装修损失。对出租方和承租方双方当事人都有过错造成合同非正常终止的，按各方过错责任的大小比例各方分担损失。因缔约过失导致合同无效，使租赁合同非正常终止的，对装修物的处理原则亦应同上。

五、侵权赔偿责任原则

1、承租人在未取得房屋所有权人同意的情况下，私自进行装修的，因此种行为侵害了所有权人对其房屋的所有权，造成了损坏房屋的完整性，房屋所有权人有权要求承租人承担恢复原状和赔偿损失的责任。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十六条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，能够拆除的，可以责令拆除；造成财产损失的，应当负赔偿责任”此为处理私自在租用的房屋进行装修的直接法律依据。

2、承租人在未取得房屋所有人同意的情况下，私自进行装修的，对房屋的完整性没有造成损坏的，其装修不能拆除的，合同的终止是属正常终止的，房屋所有权人也不承担装修损失赔偿责任。

3、承租人在未取得房屋所有权人同意的情况下，私自进行装修的，对房屋的完整性没有造成损坏的，其装修物又不能拆除的，合同的终止是属于非正常的，在这种情况下，依据添附原理及《民法通则》若干问题意见第八十六条之规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，不能拆除的，也可以折价归财产所有人”。将房屋的装修部分归于房主所有，并由房屋所有权人向装修人给予补偿。

综上所述，笔者认为，审判实践中对房屋租赁合同中装修物的处理时，应首先考虑当事人的约定，有约定的必须按约定；没有约定的，按违约过错责任的大小比例分担责任；之后，根据案件的具体情况，结合公平合理原则、合理利用原则，让双方当事人共同承担装修物的损失。