天儒的博客

    开发区的物业管理，从某种意义上讲，大多与市政管理有些相似，但又不同于市政管理。

    而开发区又有各种不同类型的开发区，各种经济技术开发区，工业开发区，农业开发区，旅游开发区等等。

    由于开发区的类型不一样，物业管理的形式和管理的内容也就各不相同。但无论是哪种形式的开发区，市政公共设施对业主和投资商的保障都是必不可少的，无论是“六通一平”，还是“七通一平”，都需有专业的物业管理公司来保证。

    物业管理在宏观上泛指固定资产的管理，那么这种概念在城市中的实际物业管理工作中是直观的，看得见、摸得着的有形资产的管理。

    而在开发区则不大相同。虽然也有固定资产的管理，比如：市政公共设施楼宇等，但更多的是有着国有土地，国有资源，山林道路自然景区，旅游景点，商业网点的管理，这种物业管理，决不仅仅限于城市中单一的房产售后带有服务性质的管理。

    为此，开发区的物业管理工作，对于管理者来讲，要求也就会更多，更全面，更科学，更加规范化。要有一套完整的规章制度，岗位责任制、安全操作规程。同时员工队伍的素质也要更加专业化，要有一批专业的市政工程系统管理人材，以保证市政工程设施的正常运转。

    这只是软件上的要求和必须具备。

    那么在硬件上对市政工程设施的要求就应更加完善，并且要具备良好的性能，主要为供电、供水两个系统，一般的讲，供电基本接到国家电网由电业部门供电，开发区设开闭所和分区域变电所。供水由于开发区离市区较远，不可能接到市政供水系统，大多都自建水厂从自然河流、湖泊中取水，由水厂净化生产后再输送到各业主（用户）。

     开发区物业管理中除供电、供水两大系统外，配套的市政管理系统主要还有排污系统，固供垃圾处理和景区环卫清洁、绿化等。

    排污系统和固体垃圾的处理要有统一规划建设的污水处理厂和垃圾处理厂，将排污和垃圾集中处理，以防止污染景区的自然生态环境。

    所以，开发区的物业管理较之城市中的物业管理的不同之处就在于管理的市政设施系统复杂、庞大、面积分布广，一般地讲，开发区多设在风景秀美、自然景观好的地方，这些市政工程系统的厂所设置、管线走向都不能影响景区原有的秀美的视觉形象，应尽量减少架空线路，以保持景区特有的自然风貌，无论是工业开发区，农业开发区还是旅游一切区都亦应如此。

    二、开发区物业管理的内容、项目：

     由于开发区的物业管理是属于市政公共设施的管理，其管理的主要项目有：

    A、市政公共设施系统

    1、变配电运作系统

    开闭所，区域变电所，自发电设备，公共地方输电线路维护，变配电运行设备维护。

    2、给排水系统

    净水生产厂，污水处理厂，消防系统，公共地方管线维护，生产设备维护

    注：目前我省开发区还大多有地下热温泉水和矿泉水资源，凡有此资源的开发区还应设有热温泉水厂和矿泉水厂。

    B、市政环卫

    1、开发区公共道路养护

    2、公共地方环卫清洁

    3、景区绿化（应有自己的苗圃，以保证景区绿化需要）

    4、固体垃圾处理厂（应设置于无村屯的偏辟地方）

    5、开发区商业网点的管理

    C、保安

    1、公共地方巡逻

    2、开发区各市政公共设施厂所安全保卫，消防

    3、商业网点秩序

    4、开发区综合治理

    5、区域联防

    6、征地拆迁督导

    D、开发区楼宇、住宅小区的管理

    这种物业管理一般都是发展商自建的房产委托给属下的物业管理公司管理。这部分管理主要以房产物业管理服务为主。这样的物业管理和大中城市中的物业管理没有区别。

     三、物业管理费的内容、使用和收费

     开发区物业管理费的内容主要包括：

     1、市政公共设施

     2、市政环卫绿化

     3、行政办公

     4、保安

    根据以上四项内容组成的物业管理费的计算公式如下：

    平方米单价=（公共设施+环卫绿公+行政办公+保安）÷12个月×100%（分摊比例）/各业主的建筑面积

    物业管理费的收缴按各业主的建筑面积分摊，其管理费的使用主要包括：

     A、市政公共设施保养及维修：

    变配电运行设备及线路，给排水运行设备及管线，污水处理设备，垃圾焚烧设备，市政道路，桥梁的养护，景区绿化，美化。

    B、行政办公支出。

    C、管理者及物业公司员工的酬薪。

    D、聘用法律顾问的酬金。

    E、管理者认为必要的各类保险之费用。

    F、物业管理储备基金

    G、纳税。

    物业管理费的原则为取之于业主，用之于业主，做为管理公司是不允许有高额利润的。物业管理行业属于服务性的行业，所以就决定了它必须是微利的。

    一般地讲，业主（用户）会有一种正常的逆反心理，那么如果管理公司测算的不准确，再加上服务出差错，会引起业主的激愤，会出现越级投诉，拒不缴纳物业管理费，所以无论是城市的住宅小区，高档楼宇，还是开发区的公共市政管理，决定物业管理费高低因素，主要有以下方面：

    1、物业档次；

    2、投资规模；

    3、被聘用的管理者是否外企人员；

    4、地理位置，条件；

    5、员工队伍规模。

    根据以上因素和条件制定的物业管理费，应当报政府物业管理部门批准后实施，管理者在预算时，应充分考虑到物业管理中不可预见的因素，物业管理费的测算应留有余地和一定的利润，否则在实际执行过程中，会限制住管理者自身的运行和发展。

    物业管理费应按月收缴，在管理公司向业主发出催收通知的15日之内，业主应主动缴纳，或者管理公司应主动派人上门收取。

    在各地，各类型的物业管理中，绝大多数业主都会按规定缴纳，但也有一个共同的现象：业主欠费，这虽不是大多数，但却普遍存在，做为管理者要搞清“困难户”和“钉子户”的区别。对“困难户”给予方便，对“钉子户”要坚决按物业管理公约办事，必要时要通过法律手段解决。因为业主欠费，不光是影响管理公司的动作，更重要的是这种行为实际上是在损害全体业主的共同利益。

    为此，这也是笔者下面要谈到的另外一个话题：与业主等的关系。

    四、与业主及开发区周边的关系

    做为开发区的物业管理公司在实际管理中要面对方方面面的各种关系，主要包括与业主（用户）的关系，与开发区征地拆迁安置户的关系以及各有关的当地村、镇、区各级政府职能部门的关系。这些关系处理得好，会推动和发展物业管理公司的工作，反之会阻碍物业管理工作的顺利进行。

    首先物业管理公司必须先行制定“开发区物业管理公约”，在公约中要阐明业主和管理者双方的权利、义务和责任以及管理的内容，管理费的使用等。

    投资商在购买土地或投资建设中与物业管理公司一经签定“公约”即成为业主。责任双方共同履约，如一方违约，应按“公约”的制约办法执行。比如管理者如何保证正常的供水，供电和市政公共设施的运行。业主要按“公约”规定履行义务和责任并及时缴纳费用等。

    除此以外，笔者认为除了应处理好与各级政府职能部门的关系外，更为至关重要的是要处理好与开发区征地拆迁安置户的关系。

    在海南特区尤其是旅游开发区的物业管理，大多不在城区，建设中势必要遇到拆迁安置的问题，有的甚至整个村庄要拆迁。

    这虽然是发展商在物业管理的前期工作，但这种前期工作的效果如何，一定会影响到后期的物业管理。矛盾的焦点主要是征地拆迁补偿和后期安置的问题，这牵涉到政策、民族、农民利益等诸多敏感的问题。

    做为后期的管理者，往往碰到安置户各种各样的投诉所带来的麻烦。这也是任何形式的开发区发展商和物业管理者所应注意的问题。

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