恋恋风尘

政策利好凸显，平湖放量加速，周边楼市涨价，

09年平湖楼市阳光灿烂？

文/裘文其

去年平湖“22条”房产新政出台之后，就有人预测，新政的积极效应不是短期的，而是会在今后一段时间内逐渐体现出来。事实也正在证明，新政后的平湖楼市交易活跃，行情正在逐步回暖，3月23日发生平湖最高单日成交量达19套。外埠楼市状况据《中国证券报》3月25日报道，上海、杭州等七大城市楼市交易活跃、土地成交回升的消息频现，部分开发商甚至悄然提价……

平湖楼市刚需喷发，交易量屡刷新高

新政之后平湖楼市行情逐步回暖，二手房成交量节节攀升，一手普通商铺房成交也异常火爆。

平湖市政府“22条”新政规定2009年12月31日前个人所购买普通住房超过2年转让就免征营业税，普通住房包括普通商品房和拆迁安置房等住房。随后，平湖市财政局、平湖市规划建设局出台《平湖市个人普通住房买卖财政补贴申领办法》实行购买商品房（买新房）、交易存量房（二手房买卖）所缴纳的税收收入根据地方分成部分给予全额补贴。包括契税和个人所得税两部分。

新政出台令近期交付的大量拆迁安置房等住房以低首付、低总价、低交易成本三低优势轻松进入二手房市场。自住型购房者多为平湖乡镇居民，“为下一代接受更好的教育”是他们购房主要原因，首付比例降低、税费减免等政策优惠更降低了置业门槛，让他们的置业步伐迈的更坚定；另一部分购买主力为投资型购房者，东湖板块一些具有优质教育资源的楼盘深受他们追捧。这些住房具有09年新政带来的难得交易机会和本身低总价、低单价的天然优势。加之股市低靡，产业前景尚不明朗，他们认为选择投资容易转手、具有升值空间的住房是目前最安全的投资渠道。

由于受到新政利好刺激，使房产交易成本大幅降低，二手房市场给出的积极回应如下

平湖2009年1月—3月二手房交易综述

一手新房住宅交易成绩也相当不俗，2009年1月成交共120套，2月成交共116套，3月成交共205套，单日成交量最高达19套，交易量明显上升，楼市呈回暖态势。从一手房交易量板块分布来看，主要集中在东湖板块的低总价、小户型房源，有楼盘单月销售量超过40套。

这一波交易量增长仍以婚房和改善型住房需求主导。交易量屡刷新高呈上扬态势，笔者认为此次交易量大幅上涨是去年下半年被压缩的刚性需求在观望一段时间后发现房价并无降价迹象，且周边地区楼市价格猛涨，在买涨不买跌的消费习惯促动下纷纷购入，刚性需求拉动部分房产投资资金试探性进场。随着周边楼市行情回暖，国民对我国经济发展信心增强，投资渠道的缺乏以及稳定的刚需消化，预计平湖楼市交易量上涨态势仍会保持一段时间。

杭州楼市量价齐升，上海五成楼盘反戈提价

    杭州透明售房网的统计数据显示：2月份，杭州商品房交易量和预定量分别达到1621套和1722套，二手房达到2184套，双双创下同期历史最高记录。3月份的情况则更为理想，3月上半月，杭州主城区已成交一手商品房2146套，不但超过2008年3月全月2104套的量，而且也创下近10个月来的新高。

    另有数据显示2009年2月份杭州主城区共成交了2238套二手房，尤其是最后一周，二手房市场更是凌厉上攻，全周共成交764套，这是近一年多来的最高纪录。

上海楼市2009年1月至3月18日持续成交的251个公寓项目中，2月售价环比上涨有123个，占近五成，而3月前18天成交价相比2月上涨的项目有131个。

易居中国分析师薛建雄表示，目前的热销存在人为因素，开发商把2007年政府出台每批次不得少于3万平方米的规定抛之脑后，通过多积累客源少放房源的“少量多批”方式炒作热销，吊起了消费者的购买胃口。

    随着新盘成交量和价格的回暖，上海二手房的“惜售”和“跳价”现象已经相当普遍。中介机构的统计数据表明，三月上中旬上海二手房挂牌量为13538套，仅为2月份的40%。“尤其中环周边和部分内环内高档房源的挂牌量降幅明显。

09年平湖楼市发展的不确定因素

短期成交量的回升，不是价格的复苏。近期商品房交易量大幅回升，而房屋销售价格并未大幅增长，近期签约的大量购房者都经历了去年的观望阶段，对平湖楼市价格了解深入，他们抓住这个时期签约，其心理比价以去年年底为预期背景，价格并没有大范围上涨情况出现，只出现部分楼盘价格折扣、优惠逐渐减少。

被压抑的刚需短暂引爆并不预示着平湖刚需的强劲增长。“居者有其屋”是房地产市场健康发展的基石，“居者”数量决定市场需求大小。刚性需求的增长并非空穴来风，而是地方人口基数、经济发展状况所决定，平湖人口数量增长一直遵循既定的规律，而09年宏观经济发展暂无爆炸性增长，并限制了外来人口购房需求的增长，这两方面情况来看，平湖的刚性需求并没有爆炸性增长，房地产市场也很难出现长期持久的爆炸式增长。

刚需和存量的悬殊令楼市发展之路更漫长。平湖市统计局公布《2008年平湖市国民经济和社会发展统计公报》显示，2008年房地产开发投资、销售面积较去年有所减少，全年完成房地产开发投资额24.47亿元，比上年下降8.1%，房屋施工面积256.32万平方米，下降10.4%，销售面积42.31万平方米,下降8.5%。据统计，2008年1-12月，平湖商品房网上共备案住宅1847套。即使按照如此粗略统计，现在平湖存量楼盘也在100万平方米以上。在人口增长、经济发展都正常稳定的情况下，平湖楼市存量房消化周期会比较漫长。

宏观经济发展前景决定楼市发展前景。楼市发展的可持续周期尚需继续观察，最重要的影响因素是宏观经济发展，而目前宏观经济发展形势依旧不十分明朗，需要更长时间观察和期待。经过严重的萧条，市场各方都会很谨慎，平湖楼市交易量虽大幅上涨，发展前景仍不能妄下定论。

（本文感谢平湖市房地产管理处提供相关数据资料）