恋恋风尘

 

导言：

现在是一个最微妙的时期，任何讯息都能被篡改或放大传播并左右你的判断，在如今这样的环境下，股市泡沫令我们惊恐地怀疑生活的一切都充满泡沫……

已经观望许久的我们担心，平湖楼价也会跟股价一样跳水降价吗？股市泡沫是怎么形成的呢？我们平湖的楼市泡沫在哪里？到底什么时候才是购房的最佳时机？现在购买是否明天就后悔？我们真的需要诚惶诚恐地怀疑生活的泡沫吗？

　　我觉得财经文章必须超越文学性冲动，回归哲学理性，实事求是，帮助生活。本文力图通过生动、简单的论述，揭露股票市场、房产市场的泡沫因素，剖析平湖楼市的泡沫成分，以飨读者冷静判断，理性置业。

 

　　一、泡沫的定义

　　儿时自己吹过五颜六色的肥皂泡泡，随风飘荡，不过半分钟总会自动爆裂，繁荣景象也随之消失殆尽。这种生活中的泡泡，十分贴近金融、楼市泡沫的真实属性。

一般说的泡沫指商品价格由过度投机购买而导致的商品价格严重偏离商品价值、先暴涨后骤跌回归价值规律的现象。导致泡沫出现的是虚假的需求——投机行为。投机交易购买的并非商品本身，而是商品的预期价格趋势，待高价而沽。在“水涨船高”时大家都相信泡沫“并不存在”， 只有“水落石出” 价格猛跌后，才被说成原来的价格有泡沫。

有泡沫是因为价格虚高，价格虚高的支撑是坚信后面有人接盘，比如我们买股票并非是消费股票这个券，只是想等高价卖给别人赚一笔，典型的“搏傻”行为。

 

　　二、搏傻理论和击鼓传花

搏傻，比的就是谁更傻！

搏傻理论是所有投机技术盈利分析的理论基础。该理论认为，投资者之所以要以一定的价格购买某种股票，是因为他相信有人将以更高的价格向他购买这种股票（市场信心有一个层面的意思即“坚信后面还有更大的傻瓜接盘”）。至于股价的高低并不重要，重要的是存在更大的“笨蛋”愿以更高的价格向他购买。他们不去计算股票的内在价值是多少，他们也不在乎当一个以高价买进股票的“笨蛋”，他们所要做的事情很简单，只要在市场中找到一个比他们更“傻”的“笨蛋”，而那个“笨蛋”又愿意以更高的价格买走他们的股票就可以了。他们所须做的只是抢在最大“笨蛋”之前成交，即股价达到顶点之前卖出股票。

大量抛售某个股的价格常常会是该股的股价顶点。“大量抛售”必定有大量股票急于套现，一般都是重仓机构、基金等所谓的“庄家”抛售带动小散户“止损”抛售，引发股价大跌。

击鼓传花的游戏是有一个鼓手击鼓，鼓声起鲜花动，鼓声停鲜花停。股市里的各路“庄家”可以比喻成“鼓手”，他们可以在任意时候决定什么时候“高价抛售”或者“低价买入”。而“搏傻”的人们，那些击鼓传花的参与者什么时候接到花，接到多大的花，都是由鼓声控制的。

有泡沫是因为价格虚高，价格虚高的支撑是坚信后面有人滚雪球一样接盘。经典的搏傻案例有荷兰“郁金香现象”，当时一株名为“永远的奥古斯都”的郁金香售价高达6700荷兰盾，这笔钱足以买下阿姆斯特丹运河边的一幢豪宅；云南大理和浙江兰溪一株兰花上千万元也是如此。越贵越多人炒，然后希望以更高价卖出获利。最终花只能是一朵花，价值规律决定一朵花不可能比一幢豪宅贵。

 

　　三、股市泡沫

　　股市从诞生的时候起，就是设计成泡沫状的虚拟经济。

　　为了认清这一点，首先要了解股票价格或所谓的“内在价值”是如何形成的。股票把净资产和“未来的收益”合并打包分割成若干股出售给市场，每一股的市场价格都包涵完全不确定的“未来的收益”， 寅吃卯粮就是泡沫存在的前提。股票就是一张借据，但是借款金额远远超过抵押物的价值，抵押物里包含着很大一部分不可预期的“未来收益”。所以一般股票的价格远远高于它所代表的净资产（市净率≥1）。

　　股票的理论价格就是由它的未来收益形成的，未来收益是可塑的。市盈率高达几十倍还属正常，市场上甚至存在市盈率1万多倍的股票且照样上涨，意思是该企业1万多年以后的“未来收益”加起来才等于该股市价。（市盈率=每股市价/每年每股盈利）

　　寅吃卯粮就是泡沫存在的前提，把完全不确定的“未来的收益”当作现钱抵押，企业随时可以破产，股票随时可能是一张废纸。

　　搏傻肯定导致泡沫，哪怕博的是一朵花，一张纸，道具不同，结果都一样。人们购买股票是为了搏傻，即高价卖出，而不是为了分享股票所代表的净资产带来的收益（分红）。

市盈率不可靠，支撑市盈率成立的根本是贪婪的搏傻“信心”。

 

　　四、楼市和股市泡沫的异同

　　楼市和股市的泡沫形成原因相似，都是因为投机交易，待高价而沽，所购买的并非商品本身，商品不过是个道具，真正购买的是商品的预期价格趋势。

　　楼市和股市的泡沫又完全有着本质的区别。假如用股市的“价格虚高”“市盈率过高”等泡沫标准来判断楼市的泡沫，结论是楼市完全没有泡沫。但是这个标准和我们所理解的“楼市泡沫”肯定两回事情。

　　股市博的是一张包涵不确定的“未来的收益”的借据。比如某股每股市价30元，市盈率30倍，该股净资产其实只有1元，还有29元是29年的“未来的收益”。但是该股的市盈率在股市里一般被认为很正常。

楼市搏傻的道具是商品房，比如某套100平方米房子原价是50万，现在涨到80万，涨价1.6倍，这样的比例根本不足以支撑“泡沫”一说。这仅仅是根据股市的标准。显然，房子从50万涨到80万或者涨价1.6倍是否存在泡沫的问题都不好说，因为判断股市泡沫的标准不适用于判断楼市泡沫。

 

五、理解楼市泡沫本质

理性、严谨地认识楼市泡沫本质十分重要，如果仅仅用“房价连续涨了几年”、“房价快速上涨”、“房子贵得一辈子都买不起”来形容泡沫大，或者用“房价涨幅远超过一般人的收入增长水平与购买力”来说明泡沫产生原因，均只看到表象，凭感觉和印象进行判断，感性有余，科学不足，不但没有将泡沫问题弄清楚，反而把自己也弄糊涂了。

经济泡沫只有在它破灭后，才知道有泡沫存在，而在它没有破灭前，预测是困难的。我对这个论断的理解是，与其说泡沫什么时候破灭，说市场高危，还不如坐下来认真地分析泡沫和危险究竟来自哪里。

　　楼市泡沫是伴随了房地产投资和消费的持续高增长，房价持续大幅攀升，并越来越远离它的实际价值和大大超过消费者的承受能力。

楼市泡沫表现分两方面：第一方面，房地产投资开发过度造成存量过大，形成买方市场，盲目投资大量土地开发需求导致拍卖地价过高，加大房屋开发成本。第二方面：消费者要面对无力承担的高房价。

 

有种非常流行的关于泡沫的观点值得提及，即今天中国房地产有泡沫也是土地泡沫，其上的房产不存在泡沫（甚至被认为永远都不存在泡沫，所谓的理论说法是房屋建筑物是人类劳动产品，其价格上由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判断），这是一种奇怪的理论，房地产泡沫地价起了重要作用，但除去地价的房价同样存在泡沫。汽车没有地价，互联网和高科技没有地价，泡沫照样有！

过度的投资和消费都会产生泡沫，有搏傻就会有泡沫，商品无非道具，地价只是一个非常重要的因素而已，决定泡沫的因素是搏傻。

 

六、判断楼市泡沫的标准

判断楼市泡沫在各界尚无定论的标准，本“标准”五个要素从一些专家的意见全面归纳而来。

1、透视投机炒楼需求。

2、租金回报率。

3、房产投资持续增长率与占GDP比重。

4、商品房销售情况。

5、房价变化情况。

 

七、平湖楼市的泡沫在哪里

按照判断楼市泡沫标准的五方面要素，结合平湖历年房地产相关数据，探索平湖楼市泡沫的真实情况。

1、平湖购房者以自住为主。

房产泡沫通常来自大量的投机资金的介入，资金目的明确，就是为了短时间内赚取房产差价，所以这种需求其实不能算作刚性需求，不同于长期性投资的需求（买房出租）。投机炒楼是资金迅速集结，引发楼价反复被推高，其财富效应又不断放大购房需求；另一方面，当市场预期楼价可能下跌，或者在外力（如政策）作用下，投机者又会争相离场，造成交易量和楼价大幅度波动。投机性需求对泡沫的产生以及破灭起到直接决定的作用，但投机性购房比例大到什么程度就可能引发市场出现泡沫，这一点并没有定论，也缺乏相关的研究。

另外二手房换手率、房屋空置率、按揭贷款构成如何、是否存在同一主体大量贷款购房现象、贷款比例高低这些数据都可以判断投机性购房的数量和比例，进而判断楼市泡沫成分高低。

经过走访海德城、尚锦花园、碧水云天、翡翠花苑、世纪名苑等几个售楼中心，据置业顾问反馈情况综合来看，近期签约的近百组住宅客户投资性购房比例为7%左右。另据调查，上海外环内的投资性购房比例接近40%，杭州市区的投资性购房比例为32%左右，而且呈上升趋势。

平湖投资型购房比例较少，炒房客很少。当然，普遍的楼市观望氛围也令投资型购房需求减少的原因之一。

 

2、租金回报率判断泡沫成分。

如果租金回报能够达到一定的水平，比如说超过定期存款利率，那么即使不考虑房产升值因素，它仍然是保值的，理论上仍然值得买进（如果加上升值空间或者人民币升值的因素，那么市场买进的理由会更充足），就算楼价上升的幅度较大，也不能断定市场有多少泡沫。相反，如果租金回报远低于存款的利息，则说明目前市场的投资价值不大，已经有很大风险了，价格泡沫就此产生。租售比是租金回报率的另一种表述形式，房屋售价与租金的比值在一定范围内，说明收益率合理，可以接受，超出一定范围则预示投资风险。

 

租金回报率可以充当泡沫预警标准，有多种算法，常用也比较简单的公式：

（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

比如东湖板块某楼盘有总价38万的90平米三房，紧邻东湖中学，西侧有写字楼金领·银座建设中，未来可租予学生家长与白领。每月租金1200元，每月物业管理费用100元，则租金年回报率为3.5%左右，30年以内可以收回房款，该租金回报率不考虑租金涨价因素。至于租金回报率低于多少能界定为有房价泡沫，目前没有统一的看法。

租金回报率并不能反应平湖整体楼市泡沫的问题，每一个板块各个楼盘的情况也都不同，租金回报率为3.5%以上的住宅价格较为正常。租金回报率越高，房价肯定越实惠。

 

3、近年平湖房地产投资情况

 

表1：2004年—2008年上半年GDP和房产投资比重情况 （单位：亿元）

 

从表1可以看出，平湖近5年房地产投资非常平稳，增速平稳保持在10%左右。2007年是公认的房地产“井喷”的一年，而2007年平湖房地产投入依旧平稳，未出现盲目过度投资现象，市场十分规范地按照《平湖市住房建设规划（2006-2010）》的原则运行，坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥了住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。

从房产投资角度看，平湖房产近5年内未出现泡沫现象。

 

4、近年平湖商品房销售情况

 

表2：2004年—2008年前三季平湖商品房销售面积（单位：万平方米）

 

根据《平湖市住房建设规划（2006-2010）》规划， 2010年我市城镇人口将达到33万人，城市居民人均住房建筑面积达到40平方米，因此规划期内平湖中心城区住房面积刚性需求约为400万平方米。

商品房销售面积在2007年快速增长后，2008年一直处于停滞状态，在国际经济大环境不景气和国内房产市场形势尚不明朗的情况下，我市房地产市场也不可避免地遭受了寒流，婚嫁、教育、改善型刚性住房需求也被冻结，购房者的观望氛围十分浓重。

在几乎停止购买的市场面前，泡沫将会不攻自破。长期被压缩的刚性需求一旦在利好情况下爆发并被信心和按揭杠杆放大，房价可能出现报复性上涨。

 

5、房屋均价变化情况

 

表3：近年来城区5大板块商品房均价（单位：元）：

平湖楼市在近几年上海、杭州、慈溪、宁波等周边地区猛涨、跨海大桥通车等积极因素促动下，没有一起飞涨；近期周边房价偶有松动时，平湖房价仍旧像个倔强的家伙爱理不理，依旧自顾自地平稳上涨；即使在今年如此恶劣的市场环境下，房价竟然会比去年略微上涨。

因为没有大量的投机炒房行为，大家都不参与搏傻，平湖房价始终能够保持在一个相对理性的价位上，以市场需求为导向自行调价，更贴近市场真实需求。