记录真实

据《中国经营者报》报道，央行、银监会和建设部正在协调就楼盘预售款的专项管理联合出台新的监管政策，而广州和深圳已悄然进行过试点。又据报道，此项监管政策的核心内容就是“设立楼盘预售款专项帐户”，开发商在其申请贷款的商业银行设立帐户，并规定A项目的预售回款不得用在B项目上。这是中央部委继通过90/70介入地产项目规划环节之后，再次介入地产企业资金运营环节的表现。

首先我们来分析一下政策出台之后地产市场的变化，最显著的表现就是开发商扩张速度的减缓，当前我国房地产企业在二、三级城市扩张购地之时，除在当地设立公司引进投资外，还有一部分是自有资金，而自有资金严重依赖在建项目的预售回款。因为此项政策是在全国范围内执行，开发商无论是在何处的预售回款都无法成为其下一轮扩张的基础资金，这样势必会严重影响开发商的扩张速度，导致房子的供应量大大减少，供给少于需求的时候，房子的价格就会猛涨。还会给开发商以口实，借机哄抬房价。

但也有人认为，政策出台之后，开发商为了获取更多的流动资金以开发新的项目，会想方设法抛售已经建成的楼盘，减少开发商囤积房源的行为，从而使房价下调。

我们再来看看，开发商与银行之间的资金互动关系。据有关业内人士指出，当开发商向某商业银行提出贷款申请后，银行在放贷之前对开发商进行贷款资格审查时，主要是看开发商的注册资本和资产负债表，虽然银行也知道开发商将项目的预售款用到了下一个项目的开发之上，但出于利润的吸引，也会睁一只眼闭一只眼。一旦形成烂尾楼，开发商资金链断裂，银行也就跟着承担贷款风险。设立了预售款专项帐户后，开发商不能将A项目的预售款用到B项目的开发上，只有等到项目完全封顶之后，开发商才有权支取专项帐户中的资金，银行承担的烂尾楼风险便会迎刃而解。

这样看来，“楼盘预售款专项帐户”的设立，其意图就是为了防控银行潜在的资金风险。其实我们从此项政策的发布者央行和银监会等就能看出，这项政策的最终目的还是维护银行业自身的利益，而不是开发商和老百姓的利益。

在这项政策出台之前，开发商应该调整自己的财务计划和扩张计划，积极应对这项政策出台后造成的资金压力，否则便会陷入被动。