风云彩虹的博客

从2006年1-8月北京别墅市场供给、销售情况看，别墅需求大于供给迹象明显。今年以来除1月外，单月销售量均超过当月新增供给量，尤其是2-4月，别墅套数销供比、面积销供比平均值均在2-3之间。8月份，市场销售套数是批准套数的2.10倍。从1-8月的整体水平来看，套数销供比为1.48，面积销供比为1.31。供求关系的不断演变，促进价格的进一步上升。

供给分析

北京别墅分月批准销售量

2006年1-8月，北京别墅市场新批准销售别墅3526套，批准销售面积1070339.61平方米。

从各月批准销售量看，06年1月延续了05年下半年供给量大的走势，而2-6月市场供给量逐月增加，7、8两月出现下滑。1月北京新批准别墅827套，涉及别墅面积19.87万平方米。2-4月，市场供给相对温和，单月批准销售在150-350套，单月批准面积不超过10万平方米。5、6月份，供给开始放量，两月都有近650套别墅获准销售，合计获准销售38.88万平方米，占上半年总量的48.24%。7、8两月批准销售量逐月大幅减少，从6月的658套、20.32万平方米降至7月的405套、17.49万平方米，再降至8月的269套、8.95万平方米。

  从新增供给分布情况看，由于亚奥京北别墅区和八达岭昌平别墅区的良好表现，使得昌平在别墅供给市场中遥遥领先于其他区县。2006年1-8月，亚奥京北别墅区和八达岭昌平别墅区分别以27.17万平方米和22.70万平方米的新增批销售面积成为北京市场两大热点区域，而八达岭昌平的绝大部分和亚奥京北的部分区域处于昌平，使得1-8月昌平累计供给了约1551套别墅，面积约47.37万平方米，占全市新增面积的44.26%。

而城南阳光别墅区、中央别墅区也分别有14.87万平方米和13.96万平方米的新增供给，紧随亚澳京北、八达岭昌平别墅区之后。从区县看，朝阳、大兴、丰台三区的批准销售套数也都超过了300套，分别为382套、333套、332套，批准销售面积分别为15.89万平方米、10.21万平方米、8.12万平方米。

需求分析

需求分析

1-8月北京别墅分月销售量

2006年1-8月北京别墅市场销售（以签约为准）别墅5235套，销售面积139.78万平方米。

从分月情况看，别墅销售量在今年2月形成底部以后，单月销售逐步增加，4-6月销售面积维持在21万平方米左右，7、8月销售量逐月下降。今年1月，北京别墅市场以538套、13.86万平方米的销售量开局；2月销售量萎缩至364套、9.81万平方米；之后别墅市场逐步回暖，4-6月销售套数稳定在每月800-900套，销售面积在每月20-23万平方米；7月销售量有所下降，为633套、17.99万平方米；而8月再次出现销售量萎缩，约为566套、14.98万平方米。

1-8月北京别墅分区县销售量

1-8月北京别墅分区域销售量

从区域分布看，亚奥京北别墅区、西山别墅区、城南阳光别墅区、八达岭昌平别墅区无疑是06年1-8月间销售热点区域，实现的销售面积均超过了20万平方米，分别为29.47万平方米、23.06万平方米、21.18万平方米和20.88万平方米，四大热点区域合计销售面积占全市销售总面积的67.67%，而销售套数占全市销售总套数的71.60%；受供给因素影响，潮白河别墅区、亦庄开发区别墅区销售量排名靠后。
从区县情况看，2006年1-8月昌平区销售量达到1699套、47.79万平方米，分别占全市的32.45%和34.19%，远超过其它区县；顺义、海淀、朝阳等传统别墅聚集区销售量在18-23万平方米；而大兴、房山也有10万左右的销售量。

1-8月北京别墅分价位销售量

从别墅销售量价位分布来看，中低价位别墅广受欢迎，且户均面积与价位呈现明显的正相关。1-8月，8000(含)-10000元/平方米别墅销售套数980套，销售面积29.35万平方米；6000(含)-8000元/平方米销售套数1303套，销售面积33.17万平方米；4000(含)-6000元/平方米销售套数1476套，销售面积29.22万平方米。4000(含) -10000元/平方米销售面积占全市的65.63%，中低价位别墅是销售的热点。同时，随着价位的提高，销售别墅的户均面积总体呈现扩大趋势：6000元以下别墅户均面积约为200平方米；6000(含)-7000元为243.43平方米；7000(含)-8000元为273.39平方米；8000(含)-10000元为299.45平方米；10000元以上价位户均面积均355.66平方米，其中12000(含)-14000元别墅户均面积404.95平方米，16000(含)以上别墅户均面积367.79平方米。

1-8月北京别墅销售面积按客户

从别墅客户来源情况看，本市居民是主导客户群体，外省个人是重要组成部分；外来需求户型面积明显大于本地需求。1-8月，本市居民购买别墅3756套、98.49万平方米，分别占全市的71.75%和70.46%，是别墅市场需求的主导力量；外省个人购买别墅1116套、28.79万平方米，分别占全市的21.32%和20.59%，是市场重要的吸收力量；两者合计购买量占全市90%以上。从各类客户购买别墅户均面积来看，外地企业和华侨、港澳台个人、企业购买购买别墅户均面积分别为532.81平方米、437.33平方米，远远超过其它客户；本市居民购买别墅以自住为主，所以经济型户型备受亲睐，户均面积在262.23平方米；外来需求所购别墅户均面积明显大于北京本地购买面积。