通过两个星期以来，对成都市重点写字楼项目作一全面调查摸底，现将有关信息分析处理如下：
一、 调研时间：2005年7月12日---7月20日
二、 调研方法：观察法，访谈法等
三、 样本概况：
1、样本数量：38，其中甲级写字楼7个。（样本一览表详见 页）
2、样本分布：主要集中在天府广场周围及顺城街、总府路一线，以及少数一环
路上有代表性的乙级写字楼。
3、 样本状态：已投入使用的35个，在建的3个（时代广场、港鹏、华帝）
（一） 成都市写字楼市场供求分析：
1．市场供给分析
市场供给构成
1）按物业功能性质来划分，成都市目前写字楼市场的供给可划分为
① 纯写字楼：
不能居住，只能办公的纯粹写字楼，如川信、冠城、新时代等。建筑设计及项目定位较为纯粹，空间以大开间为主，，外立面及公共空间装修考究，有较豪华的公共空间，电梯、中央空调等设备配置高档、齐全，智能化配置高，是目前写字楼市场的主要供给部分。
② 公寓式写字楼：
又能居家又能办公的电梯公寓。一般来说开发商的初衷是定位于居住功能的高档电梯公寓，但由于市场选择的原因，最终成为公司办公场所，构成了写字楼市场供给的一部分，尤其是98年以来，这种情况较多。这种公寓式写字楼通常口岸较好，有形象，上档次，而价格远低于中高档写字楼，非常受成都本地一些中小公司的青崃，如南桥花苑、国嘉华庭、西御大厦、锦江新时代花园等。
但此类物业因本身功能定位限制，不能满足大、中型公司和外资机构对办公环境的要求，对甲级写字楼的出租不构成实质性冲击，但将和甲级写字楼争夺投资者。
③ 酒店式商务楼：
三星级以上酒店附设的商务办公楼，实行酒店式管理，形象好，档次高，但费用高、规模小，客户主要为外资公司办事处或临时机构。如入住锦江宾馆的香港汇丰银行成都办事处，入住假日酒店的加拿大加成顾问有限公司成都办事处。
2） 按物业档次来划分，市场供给主要有三个方面
① 甲级写字楼：
处于写字楼市场的金字塔尖部分，主要特征有：
A、 口岸好，交通便利
主要位于市中心天府广场周围和顺城街、总府路一线。
B、 外观宏伟，第一印象深刻
川信、冠城、城市之心和民兴金融等的设计都力求与众不同，气势非凡，成为区域内标志性建筑。
C、 装修考究
甲级写字楼的外立面装修，一般采用干挂高档花岗石或高档玻璃幕墙；大堂的装修均采用高档花岗石；公用部分（走道、电梯厅）一般采用高档地砖。
D、 设备配置
设备配置均采用进口高档设备。
电梯：客梯配置5~6部，货梯2部，皆为国外著名品牌，如三菱、蒂森等。
中央空调：一般为美国"特灵"或"开利"等知名品牌。
智能系统：以美国AT&T综合布线居多。
停车场：地下二层以上，200个车位以上。
E、 商务配套
包括：商务中心、职工餐厅、健身房、茶楼或咖啡吧、金融机构、证券中心。
F、 租售价及物管费高
租金在80元/ m2—105元/ m2之间。
售价在7500元/ m2—12000元/ m2之间。
物管费在10—15元/ m2 之间。
② 乙级写字楼：
物业情况及配置如下：
A、 口岸较好、交通便利
B、 在外立面、装修、设备配置及商务配套上皆比甲级写字楼低一个档次。如有些没有中央空调，客梯一般3~4部，货梯1部。
C、 租、售价及物管费
租金在50—65元/m2之间。
售价在5000—6000元/ m2之间。
③ 丙级写字楼：
目前空置率较高的一部分（数量多、档次低）
A、 口岸差
B、装修、外立面、设备配置等一般。没有中央空调，电梯一般为2部（合资或国产），物业形象普通。
C、租、售价及物管费
租金：20—35元/ m2
售价：1800—3000元/m2
物管费：包含在租金当中。
3）按物业分布区域来看
① 甲、乙级写字楼主要集中在天府广场侧、人民南路、总府路、顺城街、提督街和盐市口一带，即成都市市中心区域，该区域位置绝佳，政府机构及金融、银行机构众多，商业发达，是商务办公的最佳场所，因写字楼众多，有形成CBD中央商务区的趋势。
② 另外两个写字楼分布较集中的区域一个是一环路南段环线科技一条街区域，因众IT商家云集，社区成熟，相应写字楼较多。另一个是羊西线一带，因地处繁华地带，餐饮娱乐发达，办公环境较好，写字楼也不少。
2．市场供给量的变化
1） 近两年来，写字楼开发投资大幅增加。去年上半年，写字楼投资同比增长207.6%，竣工面积同比增长120%。
2） 未来2—3内年的市场供给总量可能会有较大的变化。一方面，一批成都市著名的烂尾工程可能在今明两年内先后启动，如汇通大厦、假日大厦等；另一方面，一些大的集团，如文轩集团可能在年内启动一大型甲级写字楼项目。一些的写字楼入市，无疑会加剧成都写字楼市场的竞争。
3） 熊猫万国商城的入市会对成都写字楼市场造成巨大影响。据了解，熊猫万国商城写字楼规划总面积为16.3万平方米，定位为甲级写字楼，这一数字对于每年写字楼消化量不过数万平方米的成都市场，不亚于一枚重磅炸弹。但该项目由于诸多原因，短期内无法形成实质性冲击。
3．市场存量分析
据有关资料显示，目前成都市写字楼空置存量在100万平方米以上。主要由三方面组成：1、一批老式的、落后的旧写字楼不适应现代办公需要，客源大量流失造成。2、一批在规划设计和功能定位上落后，不适应市场需要的中低档写字楼，自面世之初就陷入尴尬境地。3、大量的烂尾楼，因资金问题无法后续，如华帝、汇通等，多为中高档写字楼。
当然，造成成都市写字楼市场空置率高、存量大的根本原因还是供求关系问题，供给远远大于需求，政府又不加以控制，当然僧多粥少，举步维艰。
（二）市场需求分析
1．需求总量分析
1）需求总量不足。一个城市的写字楼需求总量与该地区的经济发展状况和对外开放程度密切相关，从这两点来分析，成都市写字楼需求总量有限。这一点，从市调中也反映出来，近两年，成都市写字楼租、售价格逐年下滑，入住率普遍较低，也从侧面反映了需求不足。
2） 但甲级写字楼的需求仍较旺盛。以川信、冠城为代表的甲级物业都有不错的入住率（90%左右）。
3） 西部大开发促进了市场需求的增加，主要表现在以下两方面：
A、 外资机构和省外大公司涌入直接增加了对高档物业的需求。
据有关部门消息，随着西部大开发的进行，外资机构与省外大公司来蓉数量
今年有较明显增加，直接带动了高档写字楼的消费。
B、 本地中小公司对中高档物业的需要。
西部大开发带来的观念变化和竞争的需要，本地中小公司越来越注重公司形
象，他们需要好的写字间来体现实力，争取客户。
不难预测，未来一段时间内，中高档写字楼需求会有所增加，而对低档物业的需求将相应会有所下降。
2．需求结构分析
从客户的购买动机来看可分为
1） 直接用户型:
A 外资大、中型公司：部分公司由于在华投资的扩大及中国投资环境的进一步改善，已开始考虑在华购买写字楼物业，需要高档物业、大面积。
B 外省大、中型公司：高档物业、大面积。是高档写字楼的主要客户
C 本地大、中型公司：中高档物业、大面积，但多有自建物业
D 本地中、小公司：低、中、高档物业，中小面积
E 外资公司代表处（小规模）：高档物业，小面积（50—100平方米），如冠城
广场50多平方米的写字间，大部分客户为外资
代表处。
2） 投资型：因中高档物业的回报率高，很多私人投资者已介入此领域，市场表
现为口岸好、性价比高的物业受到投资者追捧。如西御大厦，城市之心等,据统计私人投资者购买比例在50%左右。
3） 炒家型：与投资型客户相类似，但更多的是买低卖高，赚取差价，属短期行
为。近两年成都已基本形成房产炒家，并较为活跃。
（三）市场竞争状况分析
近几年，成都市写字楼市场竞争激烈，且有愈演愈烈的趋势，表现在：
1．租金的变化：
成都市写字楼的租金总体呈逐年下滑趋势。97年新时代的租金在120元/平方米左右，从98年开始下滑，目前只有65元/平方米，乙级写字楼前几年可租到75--85元/平方米左右的水平，现在普遍在50—60元/平方米之间，大都还含物管费用。
但成都市甲级写字楼的租金比较稳定，自98年起保持在80—110元/平方米之间。原因是：A 甲级物业供给总量不大； B 物业的自身形象要求； C 市场对甲级物业需求较旺盛。
2．从入住情况分析：
1）成都市写字楼市场的入住率普遍较低，总体水平不足60%；
2）甲级写字楼的入住率较高，普遍在60%以上，较高的如川信90%左右，国信80%左右，冠城90%左右，民兴85%左右；
3）另外，一些口岸较好，有一定形象的乙级写字楼的入住率也比较高，如新时代、云龙、世贸等可以达到80%以上。
4）部份口岸好可转作办公的公寓楼市场反响较好。如位于天府广场侧西御大厦因口岸好、价格低（6000元/平方米左右均价），有投资价值，在销售上取得一定成功。
5）甲、乙级写字楼的入住情况高于市场平均水平，丙级写字楼空置率高，客户流失严重。可以看到，随着租金水平的下滑，乙级写字楼在不断分流原来的丙级写字楼客户，而甲级写字楼则在分流原乙级写字楼客户。关系图如下：
丙级客户 乙级客户 甲级物业
租金下滑
3．市场总体特征分析及竟争趋势分析：
成都市写字楼市场有以下几方面特征：
1）租金普遍偏高：
同国内其他大城市相比，成都市写字楼的租金情况普遍偏高，已经和国内一些经济较发达地区和城市持平。如深圳，一流地段的高档物业租金也就在100元/平方米左右，与成都市高档物业租金差不多，但深圳的总体经济水平的支付能力应强于成都。
从投资回报收益率来看，目前川信和冠城的租金返推投资年回报率在12%/以上，这个收益率也是相当高的。
2）租金回落，渐趋理性
除甲级物业外，乙、丙级写字楼回落明显
3）市场容量有限：
成都市目前的经济发展状况较低，以及对外开放的程度不够，决定了甲、乙
级写字楼短期内的市场需求总量有限。目前川信、冠城两家已基本将驻蓉的外资机构及有实力的省内外公司囊括大部分。少量的分散在原来的甲级物业如新时代、中银和云龙等处和高档酒店内。
4)未来市场供给
①、未来二、三年内，新的写字楼供给可能较大，但短时间内无法和川信和冠城相竞争。
②熊猫万国商城（其中写字楼16.3万平方米）的启动，使甲级写字楼的供给急剧增加，将远远大于需求，但预计在短期内（未来二、三年内）熊猫万国商城无法构成威胁。
5）成都市CBD中央商务区渐成气候，高档写字楼区域性商服配套增强。
主要指市中心写字楼集中区域，以前是一种市场自发行为而形成了CBD的雏形，但现在市政府已在有意识地向这个方向作引导。
6） 高档物业市场需求有所增加
①、 随着成都经济的发展、西部大开发的进行、中国加入WTO进程的推进，外资及外地公司入蓉数量逐步增加，对高档办公楼宇的需求将增加，市场容量正逐步扩大。
②、由于高档写字楼出租回报率高，很多私人投资者已瞄准此领域，性价比高的项目应会热销。
③、本地中小公司对中高档物业的需要增加。
西部大开发带来的观念变化和竞争的需要，本地中小公司越来越注重公
司形象，他们需要好的写字间来体现实力，争取客户。
（四） 结论及对"冠城广场"相关建议
1． 目前的高档写字楼市场状况对冠城广场入市比较有利，理由如下：
A． 本土中小型公司受竞争环境的影响及自身发展要求，越来越重视公司形象，此类需求较为强劲；
B． 受西部大开发、加入WTO及中国经济的相对持续稳定增长等因素影响，外资、外地来蓉投资的公司较为活跃，市场前景较好。
2． 本项目在推广和销售过程中宜采取品牌策略和差异化竞争策略。
A． 目前成都高档写字楼的品牌认知差，竞争的同质化（主要表现在设备配置方面）倾向严重。在本项目的推广中除了强调项目的出租率高，设备设施配置高档过硬和良好的物业管理外，应充分强化CBD效应，锁定成都甲级写字楼第一品牌进行推广，从而赢取品牌竞争的优势；
B． 短期内对高档物业的有效需求不会大幅增长，冠城广场的再次启动将同其它投资项目一起同场争夺有限的客户群，由此容易引起价格战，差异化竞争策略可有效避开价格战；
C． 物业的商服配套及个性化共享空间的配置可有效增强本项目的特色；
D． 物业管理对高档写字楼的物业提升及对物业租售业绩贡献越来越大，也是本项目采取差异化竞争策略的重要一环。
3． 成都高档写字楼的租金呈较为明显的刚性表现，但售价降幅较大，达20%左右。在项目定价和销售中宜充分重视这一因素。
一、 调研时间：2005年7月12日---7月20日
二、 调研方法：观察法，访谈法等
三、 样本概况：
1、样本数量：38，其中甲级写字楼7个。（样本一览表详见 页）
2、样本分布：主要集中在天府广场周围及顺城街、总府路一线，以及少数一环
路上有代表性的乙级写字楼。
3、 样本状态：已投入使用的35个，在建的3个（时代广场、港鹏、华帝）
（一） 成都市写字楼市场供求分析：
1．市场供给分析
市场供给构成
1）按物业功能性质来划分，成都市目前写字楼市场的供给可划分为
① 纯写字楼：
不能居住，只能办公的纯粹写字楼，如川信、冠城、新时代等。建筑设计及项目定位较为纯粹，空间以大开间为主，，外立面及公共空间装修考究，有较豪华的公共空间，电梯、中央空调等设备配置高档、齐全，智能化配置高，是目前写字楼市场的主要供给部分。
② 公寓式写字楼：
又能居家又能办公的电梯公寓。一般来说开发商的初衷是定位于居住功能的高档电梯公寓，但由于市场选择的原因，最终成为公司办公场所，构成了写字楼市场供给的一部分，尤其是98年以来，这种情况较多。这种公寓式写字楼通常口岸较好，有形象，上档次，而价格远低于中高档写字楼，非常受成都本地一些中小公司的青崃，如南桥花苑、国嘉华庭、西御大厦、锦江新时代花园等。
但此类物业因本身功能定位限制，不能满足大、中型公司和外资机构对办公环境的要求，对甲级写字楼的出租不构成实质性冲击，但将和甲级写字楼争夺投资者。
③ 酒店式商务楼：
三星级以上酒店附设的商务办公楼，实行酒店式管理，形象好，档次高，但费用高、规模小，客户主要为外资公司办事处或临时机构。如入住锦江宾馆的香港汇丰银行成都办事处，入住假日酒店的加拿大加成顾问有限公司成都办事处。
2） 按物业档次来划分，市场供给主要有三个方面
① 甲级写字楼：
处于写字楼市场的金字塔尖部分，主要特征有：
A、 口岸好，交通便利
主要位于市中心天府广场周围和顺城街、总府路一线。
B、 外观宏伟，第一印象深刻
川信、冠城、城市之心和民兴金融等的设计都力求与众不同，气势非凡，成为区域内标志性建筑。
C、 装修考究
甲级写字楼的外立面装修，一般采用干挂高档花岗石或高档玻璃幕墙；大堂的装修均采用高档花岗石；公用部分（走道、电梯厅）一般采用高档地砖。
D、 设备配置
设备配置均采用进口高档设备。
电梯：客梯配置5~6部，货梯2部，皆为国外著名品牌，如三菱、蒂森等。
中央空调：一般为美国"特灵"或"开利"等知名品牌。
智能系统：以美国AT&T综合布线居多。
停车场：地下二层以上，200个车位以上。
E、 商务配套
包括：商务中心、职工餐厅、健身房、茶楼或咖啡吧、金融机构、证券中心。
F、 租售价及物管费高
租金在80元/ m2—105元/ m2之间。
售价在7500元/ m2—12000元/ m2之间。
物管费在10—15元/ m2 之间。
② 乙级写字楼：
物业情况及配置如下：
A、 口岸较好、交通便利
B、 在外立面、装修、设备配置及商务配套上皆比甲级写字楼低一个档次。如有些没有中央空调，客梯一般3~4部，货梯1部。
C、 租、售价及物管费
租金在50—65元/m2之间。
售价在5000—6000元/ m2之间。
③ 丙级写字楼：
目前空置率较高的一部分（数量多、档次低）
A、 口岸差
B、装修、外立面、设备配置等一般。没有中央空调，电梯一般为2部（合资或国产），物业形象普通。
C、租、售价及物管费
租金：20—35元/ m2
售价：1800—3000元/m2
物管费：包含在租金当中。
3）按物业分布区域来看
① 甲、乙级写字楼主要集中在天府广场侧、人民南路、总府路、顺城街、提督街和盐市口一带，即成都市市中心区域，该区域位置绝佳，政府机构及金融、银行机构众多，商业发达，是商务办公的最佳场所，因写字楼众多，有形成CBD中央商务区的趋势。
② 另外两个写字楼分布较集中的区域一个是一环路南段环线科技一条街区域，因众IT商家云集，社区成熟，相应写字楼较多。另一个是羊西线一带，因地处繁华地带，餐饮娱乐发达，办公环境较好，写字楼也不少。
2．市场供给量的变化
1） 近两年来，写字楼开发投资大幅增加。去年上半年，写字楼投资同比增长207.6%，竣工面积同比增长120%。
2） 未来2—3内年的市场供给总量可能会有较大的变化。一方面，一批成都市著名的烂尾工程可能在今明两年内先后启动，如汇通大厦、假日大厦等；另一方面，一些大的集团，如文轩集团可能在年内启动一大型甲级写字楼项目。一些的写字楼入市，无疑会加剧成都写字楼市场的竞争。
3） 熊猫万国商城的入市会对成都写字楼市场造成巨大影响。据了解，熊猫万国商城写字楼规划总面积为16.3万平方米，定位为甲级写字楼，这一数字对于每年写字楼消化量不过数万平方米的成都市场，不亚于一枚重磅炸弹。但该项目由于诸多原因，短期内无法形成实质性冲击。
3．市场存量分析
据有关资料显示，目前成都市写字楼空置存量在100万平方米以上。主要由三方面组成：1、一批老式的、落后的旧写字楼不适应现代办公需要，客源大量流失造成。2、一批在规划设计和功能定位上落后，不适应市场需要的中低档写字楼，自面世之初就陷入尴尬境地。3、大量的烂尾楼，因资金问题无法后续，如华帝、汇通等，多为中高档写字楼。
当然，造成成都市写字楼市场空置率高、存量大的根本原因还是供求关系问题，供给远远大于需求，政府又不加以控制，当然僧多粥少，举步维艰。
（二）市场需求分析
1．需求总量分析
1）需求总量不足。一个城市的写字楼需求总量与该地区的经济发展状况和对外开放程度密切相关，从这两点来分析，成都市写字楼需求总量有限。这一点，从市调中也反映出来，近两年，成都市写字楼租、售价格逐年下滑，入住率普遍较低，也从侧面反映了需求不足。
2） 但甲级写字楼的需求仍较旺盛。以川信、冠城为代表的甲级物业都有不错的入住率（90%左右）。
3） 西部大开发促进了市场需求的增加，主要表现在以下两方面：
A、 外资机构和省外大公司涌入直接增加了对高档物业的需求。
据有关部门消息，随着西部大开发的进行，外资机构与省外大公司来蓉数量
今年有较明显增加，直接带动了高档写字楼的消费。
B、 本地中小公司对中高档物业的需要。
西部大开发带来的观念变化和竞争的需要，本地中小公司越来越注重公司形
象，他们需要好的写字间来体现实力，争取客户。
不难预测，未来一段时间内，中高档写字楼需求会有所增加，而对低档物业的需求将相应会有所下降。
2．需求结构分析
从客户的购买动机来看可分为
1） 直接用户型:
A 外资大、中型公司：部分公司由于在华投资的扩大及中国投资环境的进一步改善，已开始考虑在华购买写字楼物业，需要高档物业、大面积。
B 外省大、中型公司：高档物业、大面积。是高档写字楼的主要客户
C 本地大、中型公司：中高档物业、大面积，但多有自建物业
D 本地中、小公司：低、中、高档物业，中小面积
E 外资公司代表处（小规模）：高档物业，小面积（50—100平方米），如冠城
广场50多平方米的写字间，大部分客户为外资
代表处。
2） 投资型：因中高档物业的回报率高，很多私人投资者已介入此领域，市场表
现为口岸好、性价比高的物业受到投资者追捧。如西御大厦，城市之心等,据统计私人投资者购买比例在50%左右。
3） 炒家型：与投资型客户相类似，但更多的是买低卖高，赚取差价，属短期行
为。近两年成都已基本形成房产炒家，并较为活跃。
（三）市场竞争状况分析
近几年，成都市写字楼市场竞争激烈，且有愈演愈烈的趋势，表现在：
1．租金的变化：
成都市写字楼的租金总体呈逐年下滑趋势。97年新时代的租金在120元/平方米左右，从98年开始下滑，目前只有65元/平方米，乙级写字楼前几年可租到75--85元/平方米左右的水平，现在普遍在50—60元/平方米之间，大都还含物管费用。
但成都市甲级写字楼的租金比较稳定，自98年起保持在80—110元/平方米之间。原因是：A 甲级物业供给总量不大； B 物业的自身形象要求； C 市场对甲级物业需求较旺盛。
2．从入住情况分析：
1）成都市写字楼市场的入住率普遍较低，总体水平不足60%；
2）甲级写字楼的入住率较高，普遍在60%以上，较高的如川信90%左右，国信80%左右，冠城90%左右，民兴85%左右；
3）另外，一些口岸较好，有一定形象的乙级写字楼的入住率也比较高，如新时代、云龙、世贸等可以达到80%以上。
4）部份口岸好可转作办公的公寓楼市场反响较好。如位于天府广场侧西御大厦因口岸好、价格低（6000元/平方米左右均价），有投资价值，在销售上取得一定成功。
5）甲、乙级写字楼的入住情况高于市场平均水平，丙级写字楼空置率高，客户流失严重。可以看到，随着租金水平的下滑，乙级写字楼在不断分流原来的丙级写字楼客户，而甲级写字楼则在分流原乙级写字楼客户。关系图如下：
丙级客户 乙级客户 甲级物业
租金下滑
3．市场总体特征分析及竟争趋势分析：
成都市写字楼市场有以下几方面特征：
1）租金普遍偏高：
同国内其他大城市相比，成都市写字楼的租金情况普遍偏高，已经和国内一些经济较发达地区和城市持平。如深圳，一流地段的高档物业租金也就在100元/平方米左右，与成都市高档物业租金差不多，但深圳的总体经济水平的支付能力应强于成都。
从投资回报收益率来看，目前川信和冠城的租金返推投资年回报率在12%/以上，这个收益率也是相当高的。
2）租金回落，渐趋理性
除甲级物业外，乙、丙级写字楼回落明显
3）市场容量有限：
成都市目前的经济发展状况较低，以及对外开放的程度不够，决定了甲、乙
级写字楼短期内的市场需求总量有限。目前川信、冠城两家已基本将驻蓉的外资机构及有实力的省内外公司囊括大部分。少量的分散在原来的甲级物业如新时代、中银和云龙等处和高档酒店内。
4)未来市场供给
①、未来二、三年内，新的写字楼供给可能较大，但短时间内无法和川信和冠城相竞争。
②熊猫万国商城（其中写字楼16.3万平方米）的启动，使甲级写字楼的供给急剧增加，将远远大于需求，但预计在短期内（未来二、三年内）熊猫万国商城无法构成威胁。
5）成都市CBD中央商务区渐成气候，高档写字楼区域性商服配套增强。
主要指市中心写字楼集中区域，以前是一种市场自发行为而形成了CBD的雏形，但现在市政府已在有意识地向这个方向作引导。
6） 高档物业市场需求有所增加
①、 随着成都经济的发展、西部大开发的进行、中国加入WTO进程的推进，外资及外地公司入蓉数量逐步增加，对高档办公楼宇的需求将增加，市场容量正逐步扩大。
②、由于高档写字楼出租回报率高，很多私人投资者已瞄准此领域，性价比高的项目应会热销。
③、本地中小公司对中高档物业的需要增加。
西部大开发带来的观念变化和竞争的需要，本地中小公司越来越注重公
司形象，他们需要好的写字间来体现实力，争取客户。
（四） 结论及对"冠城广场"相关建议
1． 目前的高档写字楼市场状况对冠城广场入市比较有利，理由如下：
A． 本土中小型公司受竞争环境的影响及自身发展要求，越来越重视公司形象，此类需求较为强劲；
B． 受西部大开发、加入WTO及中国经济的相对持续稳定增长等因素影响，外资、外地来蓉投资的公司较为活跃，市场前景较好。
2． 本项目在推广和销售过程中宜采取品牌策略和差异化竞争策略。
A． 目前成都高档写字楼的品牌认知差，竞争的同质化（主要表现在设备配置方面）倾向严重。在本项目的推广中除了强调项目的出租率高，设备设施配置高档过硬和良好的物业管理外，应充分强化CBD效应，锁定成都甲级写字楼第一品牌进行推广，从而赢取品牌竞争的优势；
B． 短期内对高档物业的有效需求不会大幅增长，冠城广场的再次启动将同其它投资项目一起同场争夺有限的客户群，由此容易引起价格战，差异化竞争策略可有效避开价格战；
C． 物业的商服配套及个性化共享空间的配置可有效增强本项目的特色；
D． 物业管理对高档写字楼的物业提升及对物业租售业绩贡献越来越大，也是本项目采取差异化竞争策略的重要一环。
3． 成都高档写字楼的租金呈较为明显的刚性表现，但售价降幅较大，达20%左右。在项目定价和销售中宜充分重视这一因素。
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