房地产估价是以房地产的价格理论为基础，运用科学的估价方法，对房地产及其物权的客观、合理价格所进行的评估。从整体来看，房地产估价主要包括估价的基本理论、基本方法与估价制度三个部分。
第一节 房地产估价概述
一、房地产估价基本权意
顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。
（一）房地产估价专业人员
房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
1．基本要求。一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：
（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
（2）有丰富的房地产估价实务经验。
（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
（4）有良好的职业道德修养。
2．注册管理。为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以"房地产估价师"的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。详见本卷附录。
（二）估价目的
估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。
如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
（三）估价原则
估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。详见本章第四节。
（四）估价程序
一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则
有一定差异。详见本章第五节。
（五）估价方法
科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易
行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：
1．参照类似房地产近期的市场交易价格；
2．参照重新建造类似房地产所需要的费用；
3．依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。
由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：'市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。
每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。
二、房地产估价对象
房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。
（一）居住房地产
居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不
同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜
明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。
1．居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场
化程度划分。
（1）按档次划分：'
l）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。我国城市中量大面广的是普通住宅（即经济适用房），此类住宅采用地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。目前，可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。
随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以
来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改
造的难易程度，给予适当的折扣。
2）高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。
3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住
房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。
（2）按市场化程度划分：
1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。其价格是不完全的成本价格，不包括土地增值的价值，有的甚至只包括部分成本费用。这类房地产的估价较为复杂，往往因交易对象不同，交易目的不同而出现不同的价格。
2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房
，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。
2．住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。
（1）居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。
（2）住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯！司划分为单元。
（3）住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。
（4）居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。
不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。
3．住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的台播协构成；后者会成本价格与不完全成本价格。
我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。
4•住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：
（1）建筑结构、类型和等级；
（2）装修；
（3）设施与设备；
（4）质量；
（5）朝向；
（6）楼层；
（7）地段；
（8）环境；
（9）住宅楼的公用面积数；
（10）交易时间；
（11）交易情况。
在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。
为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。
5．居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。
（1）新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。
估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所以首先采用成本法进行整体估价；同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估。最后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。
（2）评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。其中，地价
主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本法进行评估。另一种
方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估，再对两种方式的评估结果进行分
析，综合得出最终结论。
（3）拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和；旧城改造过程中，估价人员经常会遇到
拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，"作价补偿的金额
按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。
（二）商业房地产
商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。
1．商业房地产的特点。
（l）收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。
（2）经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐
饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用收益法
估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率）。
（3）转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从
业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚
产权状况。
（4）装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确
估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营
的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。
2．影响商业房地产价格的主要区域因素。
（l）地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这
育扶持信房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。
（2）交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。
3．影响商业房地产价格的主要个别因素。
（1）临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。
（2）内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。。
（3）楼层。一般来说．位于底层的商业用房较优，但如果有盲动扶梯，楼上的商业用房
与底层之间的不利差距将大大缩小。。
（4）面积。应有与经营要求相适应的面积。
（5）净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营;若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高.
（6）储存空间。
（7）装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。
（8）转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。
（9）使用年限和折旧情况。
4．商业房地产估价的常用方法。商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。
商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较案例。所以，在商业房地产估价时，市场比较法也是一种常用方法。
对于将要转变用途的商业房地产，有时也可用成本法作为辅助评估方法。
（三）工业房地产
工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
1．工业房地产的特点。
（l）涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
（2）非标准厂房多、单价差异大。
（3）受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。
2．影响工业房地产价值的主要区域因素。
门）交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提高。
（2）基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，．都是影响工业房地产价值的主要区域因素。
（3）地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。
3．对工业房地产价值影响较大的个别因素。
（互）用地面积。厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合全产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。
（2）地质和水文条件。
（3）房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。
（4）厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的
修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体。
4．工业房地产估价的常用方法。工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准
厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多
的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。
如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一
般来说难度较大，采用极少。
根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重
置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准
厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。
（四）其他用途房地产
其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。
1．其他用途房地产及其估价的特点。
（1）特殊规格的房屋及构筑物多。其他用途房地产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等，因此，需要估价人员有构筑物造价方面的知识。
（2）用途对价值影响较大。。其他用途房地产往往有比较固定的用途，如果其用途可以转变，则应按最有效使用原则估价；如泉其用途改变受到限制较多，则房地产价值也会受到相应的影响。
（3）估价对经验和知识要求高。其他用途房地产的估价业务一般较少，可供借鉴的经
验和案例也少，因此，除了需要慎重选择估价方法，还需要估价人员有较为丰富的估价经
验并能灵活运用，同时还要求估价人员具有较广博的其他相关专业知识。只有这样，才能
较为准确地评估出其他用途房地产的价格。
2．其他用途房地产估价的主要方法。其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法估价。
通常，其他用途房地产的估价以成本法为主，而且在没有同类房屋（或构筑物）的重置成本资料的情况下，只能参照概预算定额等资料具体计算。
（五）土地
土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。
1．土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选甩三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。
2．影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。
（l）坐落位置；
（2）面积大小；
（3）形状；
（4）周围环境；
（5）土地权利状况；
（6）土地利用现状；
（7）规划设计要求；
（8）生熟地程度；
（9）地质、水文和气象条件；
（10）其他。
三、房地产估价的特点
由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下：
（一）房地产估价具有科学性
房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。
虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过
估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些
内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的
供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递
减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基
础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另
外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。
（二）房地产估价的艺术性
房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面：
1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。
准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。
准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，
究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的
估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要
估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系
数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及
到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价
时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。
2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。
房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。
3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。
房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。
（三）房地产估价具有综合性
房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面：
1．房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。
2．评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。
房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。
大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。
3．房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。
另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，
在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程
度上体现着房地产估价的综合性特点。
第二节 房地产价格及其特征
房地产价格是房地产经济价值的货币表现。在房地产估价上房地产价格一般是指市场价格，但有时根据特殊的估价目的及估价条件，也需要估价人员确定特定价格。
一、房地产价格形成的基础
与其他商品相同，房地产价格的形成也是由其功能效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用的结果。
但对于房地产来说，个别房地产的价格与由上述三者所形成的总体价格水平之间，无
论在理论上还是在实际上，都是有较大的差别。这是由于房地产在功能效用上普遍存在差
异，导致对个别房地产的有效需求不同所共同造成的。而对于其他商品来说，个别商品的
价格在理论上与总体价格水平是比较接近的。
二、房地产价格的一般影响因素
房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的一般因素，前者则称为形成房地产价格的个别因素及区域因素，这在前面介绍估价对象时已做了介绍。
（一）供求状况
房地产价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。房地产的供求状况可分为如下四种类型：
1．房地产总的供求状况。
2．某地区房地产的供求状况。
3。某类房地产的供求状况。
4．某地区某类房地产的供求状况。
由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定了某一房地产的价格高低，主要是该地区该类房地产的供求状况。
（二）经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利率，居民收入，房地产投资。这些因素对房地产价格的影响都比较复杂，主要表现在以下几方面：
1．经济发展。经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。如 80年代，亚太地区的日本、新加坡、韩国、台湾、香港等国家和地区经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨。
2．物价。房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时房地产价格也将随之变动。如果物价变动的百分比等于房地产价格变动的百分比，则表示两者之间的实质关系并未改变，否则说明两者之间发生了变化。
就宏观上地价上涨与物价上涨的因果关系，在日本存在两种看法：一种观点重视"地价上涨一抵押力量增大一信用膨胀一物价上涨"这种因果关系；另一种观点则注重"货币量的增加～物价上涨一地价上涨'这种因果关系。其实，这两种观点正是揭示了地价与物价的互为因果关系，以及在不同的社会经济条件下的具体作用形式。从一段较长时期来看，地价的上涨率要高于物价和国民收入的上涨率，但有时也并非如此。
3．居民收入。随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们对居住和活动所需要的空间的需求也因此俱增，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格影响的程度，要由收入水平及边际消费倾向的大小来定，
如果居民收入增加，是由于中、低等收入水平者的收入普遍增加，则因其边际消费倾向较大。其增加的收人大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余，继之以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨，但如果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其生活上的需要，几乎已达到应有尽有的地步，所以其边际消费倾向甚小，增加收入的大部分甚至全部都用于储蓄或其他投资，在这种情况下对居住房地产的价格变动影响不大。但如果利用剩余收入从事房地产投机（或投资），则必然影响房地产价格上涨。
（三）人口因素
房地产的需求主体是人，人口数量和人口素质以及家庭规模等时房地产价格有着很大的影响。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加一从而促使房地产价格上涨。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度从两方面影响房地产价格；一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高造成生活环境恶化，有可能降低房地产价格。如果某一地区居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿就居，房地产价格必然低落。在总人口不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数额的变动，导致居住房地产价格的变税一般而言，随着家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地产价格有上涨的趋势。
（四）社会因素
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安程度、房地产投资和城
市化。
l．政治安定状况。一般来说，政治不安定、社会动荡，必然造成房地产价格低落。
2．社会治安程度。社会治安较差，经常发生犯罪案件的地区，意味着人们的生命财产缺乏保障，将造成房地产价格低落。
3．房地产投机。房地产投机扰乱市场，有许多危害。一般来说，它对房地产价格的影响可分为如下三种情况：
（l）引起房地产价格上涨。
（2）引起房地产价格下跌。
（3）起着稳定房地产价格的作用。
至于究竟导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。
4．城市化。一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。
（五）行政因素
1．土地制度。土地制度直接影响着地价水平。科学合理的土地制度和政策，可以制约土地利用者或投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。
2．住房制度。合理的住房制度使住宅价格与居民收入保持适宜的比例关系，促进住宅市场的繁荣。
3．城市发展战略、城市规划、土地利用规划。这些对房地产价格都有很大的影响，特
别是城市规划中的规定用途、客租率、绿化率、建筑高度等指标。
－．房地产价格政策。抽象来看，房地产价格政策可分为两类。．一类是高价格政策，一
类是低价格政策。
在我国，政府可通过控制土地供应量鸡高土地出让价格以及房地产开发经营的税费，调整产业政策等措施，促使房地产价格提高。
政府抑制房地产价格的措施主要有：
（l）制定最高限价。
（2）制定标准价格。
（3）调整土地供应量、土地出让价格及房地产开发经营的税费负担。
（4）政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产。
（5）建立并完善房地产交易管理制度。
5．税收政策。直接或间接地对房地产课税多少，关系到房地产的收益的大小，因而影响房地产价格涨落。但在具体分析时，必须注意课税的转嫁问题。
6．行政隶属变更。可以想象，将某个非建制镇升格为建制镇，将某个建制镇升格为市，或将某个城市升格为地级市、省辖市、直辖市，无疑会促进该地区的房地产价格上涨。同样，将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会促进这一地区的房地产价格上涨。
（六）心理因素
心理因素对房地产价格的影响，有时也是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的心理因素主要有：
1．价格预期。
2．购买或出售心态。
3．欣赏趣味。
4．时尚风气。
5．接近名家住宅心理。
6．讲究门牌号码。
7．讲究风水。
8．价值观的变化。
（七）国际因素
随着世界经济一体化的发展，国际因素对某一国家或某一地区房地产价格的影响日益明显。其中国际经济状况。军事冲突、政治对立以及国际竞争等影响较大。
（八）其他因素
影响房地产价格的因素除了上述几类之外，还有一些其他因素，如房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，因此贱售房地产以应急需等。
三、房地产价格的特征
房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特有的属性。
（一）土地价格不由生产成本决定
一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来看，其售价是由成本决定的。但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。
（二）房地产的保值性与增值性
一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小，但房地产却具有保值性与增值性，其原因有三：一是随着社会与经济的发展、人口增长，对房地产的需求日益增加；二是房地产的供给受种种条件的限制；三是公共投资增加了房地产的效用。房地产的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。
（三〕房地产价值的个别性
这一价格特征是由房地产的不可移动性、数县周定性、个别性等决定的。这一特征表
明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着
交易的发生而单独形成的。因此，交易主体间的个别因素容易对其价格产生一定影响，这
在估价上必须予以考虑。另外，房地产价格的个别性也要求估价人员必须能够准确地判断
个别房地产的垄断价格与限定价格的合理性。
（四）房地产价格构成的复杂性
从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。
（五）房地产价格的多因素制约性
如前所述的各种因素。
（六）房地产价格表现形式的多样性
房地产价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。房地产价格所具有的这一双重表现形式的特征，是收益法成立的前提。
（七）房地产价格与物权的密切相关性
由于房地产的自然地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。同一宗房地产，转移的权益不同，其价格也会不同。因此，房地产估价必须全面掌握房地产的权利状态。
四、房地产价格的种类
房地产价格种类繁多，不同的价格所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。在房地产估价上经常遇到或涉及到如下几类价格。
（一）市场价格、理论价格和评估价格
1．市场价格。是指房地产交易双方的实际成交价格。它可分为公平市场价格（也称为公允市价）、限定价格和非公平市场价格等。公平市场价格是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素（如不了解市场行情、垄断、强迫交易等）的影响。
2．理论价格。通常是指房地产的公开市场价值（也称公允价值），其含义是预计一宗物业在竞争性的公开市场上于某个时点能够成交的合理价格。因此，公开市场价值是基于如下假设的：有一个自愿的卖者；有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情况，进行议价；在此期间的市场状态、物业价值将保持稳定；该房地产可以在公开市场上自由转让；不考虑特殊买家的额外出价。
3．评估价格。从市场价格、公开市场价值的内涵中我们不难看出，房地产估价实质上不是评估房地产的价格，而是评估房地产的价值。因此，房地产估价严格说来是房地产价值（不是价格）的评估。
（二）土地价格、建筑物价格和房地价格
（三）总价格 单位价格和接面地价
（四）所有权价格、使用权价格和其他权利价格
（五）买卖价格、租赁价格、抵押价格、征用价格和课税价格
（六）拍卖价格、招标价格和协议价格
（七）基准地价、标定地价和房屋重置价格
这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提出的估价标准。该法第32条规定："基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。"
1．城市基准地价。根据其意义及有关规定定义如下：它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。
2．标定地价。是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。
3．房屋重置价格。简单地说，就是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
（八）底价、期望价和补地价；
l•底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。
2．期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。
3．补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。
（九）其他价格
还有一些其他房地产价格名称，如现房价、期房价；最高限价、最低限价；正常价格、限定价格；标准价、成本价、商品价等。
第三节 房地产价格形成法则
房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。
一、供求法则
在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。
（一）供求法则成立的一般条件
、回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件：
1．商品同质无差异。
2．供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。
3．市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。
4．交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。
（二）房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点：
1．房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。
2．受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。
3．房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。
4．房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。
（三）房地产供求法则的特点
房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点：
1．作用范围的区域性。
2．个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。
3．房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。
基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分
析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理
的估计。
上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度
的明显性，并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法
则分析房地产价格时，不仅要进行一般的分析，而且必须根据房地产供求法则所具有的特
点，进行具体深入的分析，否则将失去应有的意义，甚至导致错误的结论。
（四）供求法则在估价上的运用
在估价实务上，运用供求法则分析房地产价格时，一般可通过了解地方市场上的空房
率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具体确定。一般来说，在空房率极低的地方市
场上，表明房地产的需求较旺、供给偏紧；在空房率较高的区域市场上则与之相反。如果该
区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式，则说明需求旺盛；反之则说明需求不
振。通常还可从房地产的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况，但对此应具
体分析。综合上述这些情况及其他市场特征，并进行量化分析，就可以在一定程度上掌握
供求状况对价格的影响，并以此作为决定最终估价额的参考。
另外，对于我国来说，城市土地属国家所有，市场中能够流通的仅是有限年期的土地
使用权，土地供给主要由国家控制，这一情况对地价具有至关重要的影响。此外，在进行供
求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状
况而形成的，因此，供求法则在某种程度上是与下述的变动法则和竞争法则密切相关的，
应进行综合分析。
二、替代法则
从现实的经济行为上来看，任何经济主体都是要以最小的费用（或代价、投入）取得最大的收益（或效用、产出），他们在购买物品时，都要选择效用大而价格低的商品。这样，在同一市场中，类似商品（包括有形的货物和无形的劳务）的价格将相互影响、相互牵制，价格最终彼此接近，这即是替代法则。房地产价格也受替代法则的作用。替代原理是市场比较法成立的理论依据。
替代法则实际上与收益法也有较深的渊源关系。在估价实务上，我们可根据某房地产的价格来确定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。另外，根据替代法则，如果现存房地产价格高于重新建造的具有同等效用的房地产成本，则自然会选择重新建造房地产，从而使可重置的现存房地产价格受到重置成本的牵制，重置成本必然成为现存房地产的价格上限。因此，替代法则也是成本法的理论依据之一，它属于房地产价格形成法则的核心内容之一。
三、机会成本法则
购买或生产某种物品的机会成本，等于放弃了最优替换物或放弃了的机会的价值。房地产价格的形成也受机会成本的制约，机会成本法则与市场比较法、收益法和成本法都有着密切的关系。使用者选择购置房地产的条件是，租金收益率大于或等于市场投资利率减去房地产的年增值幅度，否则使用者将不会购置房地产而选择租用，对于投资者来说也将不会投资购置。因此，房地产价格受租金收益率与市场投资利润率及年增值幅度等制约。这即是广义的房地产价格形成的机会成本法则。
四、变动法则
变动法则即是房地产价格随着其影响因素之间的因果互动过程而不断变化。由于房地产价格构成复杂、影响因素众多，因此，与其他商品相比，房地产的价格变动更为复杂、更为经常，也更为普遍。可以说，实体形态上的不动产，其经济形态则为"普动产"，其价格受变动法则的支配比一般商品更为明显。
在估价实务上，无论是从运用各种估价方法的关键和难点所在上来看，还是从评估结果能否客观、准确地反映评估对象的市场价值上来看，在很大的程度上都取决于对房地产价格变动的把握是否准确上。
一般来说，在估价上准确地分析房地产的价格变动，要做到对影响与形成房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素做动态把握，并把分析的着眼点落在房地产的效用、相对稀缺性和有效需求及其三者之间的因果互动关系上。从中既要掌握房地产价格变动的一般趋势，又要区分出短期波动，分析的方法主要是预测方法。
五、收益与分配法则
运用房地产所产生的收益，一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产要素结合而产生的，应该分配给各个要素，这是基本的经济原理，被称之为收益与分配法则，也被称之为剩余生产力原理。
按照收益与分配法则，我们可以从运用房地产所获得的总收益中确定出由房地产所产生的收益，以及土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以相应的资本化率进行还原，即可求出该房地产或土地、建筑物的收益价格，这是收益还原法（包括土地残余法和建筑物残余法）的基本原理。因此，收益与分配法则是收益法的理论依据之一。
依此法则，分配给土地的收益是总收益的最后部分。如果土地收益是最大的，即可认为该土地是处于最有效使用状态。但在现实中，土地并不一定处于最有效利用状态，因此，收益与分配法则与其他法则，如均衡法则、贡献法则和适合法则等密切相关，综合运用这些法则可对房地产进行独立估价和部分估价等。
综上所述，收益与分配法则是普遍的经济法则，在估价实务上运用非常广泛。
六、均衡法则
房地产价格受各生产要素的组合状态影响，当各生产要素的组合均衡时，房地产的效用或收益才能得以有效发挥，价格处于较高水平；当各生产要素的组合非均衡时，房地产的效用或收益则难以有效发挥，价格将受到制约而降低。这就是均衡法则或称优化配置法则。
由于房地产是不动产，改变其用途或各生产要素的组合受到很大限制，在通常情况下
是非常困难的，在一定条件下还可能不具备经济合理性，甚至是无法实现的。因此，房地产
价格受均衡法则的制约更大，尤其是土地投资对其价格的影响表现得更为明显。以住宅为
例，建筑物与其他用地比较，显得过大或过小，则土地与建筑物均衡受到破坏，该住宅的效
用便不能有效发挥。若用于出租，则该住宅的租金收益也将达不到应有的水平，这不仅影
响整宗房地产的价格，对土地价格的影响更大。因为在这种情况下，若恢复土地的效用，需
要拆除建筑物，这将造成一定的损失，这个损失额即为土地的减价额。
，对土地的部分估价离不开均衡法则。在估价实务上，均衡法则与最有效使用原则密切相关，它是从内部组成要素上来衡量房地产是否处于最有效利用状态。
七、收益递增递减法则
此即经济学中的边际收益递增递减原理。由于房地产的固定性和不可移动性等特征，报酬的增减是难以随意调整的，因此，其价格受此法则的制约更大。
对房地产进行投资时，一般是按收益递增递减法则来衡量投资规模是否合理。如在某
块土地上建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，但当超过某一层数之后，收益就
很难成比例增加。这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。为了确定这一点，必
额就不们结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算，以
寻梦总收入上升和下降的转折点，即土地的边际利用点，也可称为最有效利用点。因此，这
厂法则与最有效使用原则和均衡法则密切相关。运用收益法评估时，客观收益的确定也必须运用收益递增递减法则来衡量。
八、贡献法则
可以把贡献法则简要地概括为。房地产的某一部分对整体收益的贡献程度，会影响整体房地产的价格。
．；房地产的总收益是由土地和建筑物等部分共同作用的结果，其中某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体的关系。因此，贡献法则和收益与分配法则密切相关，也是收益法及残余估价法的理论依据之一。
同时，这一法则还可用于判定土地或建筑物的追加投资，不动产的部分改良、改造等是否合理。这对于确定房地产的客观收益大小，确定合理的评估前提条件都是非常重要的。
九、适合法则
房地产总是处于一定的自然与社会经济环境之中，若房地产适应周围环境，则房地产的收益或效用能够最大限度地发挥，其价格处于最佳水平。反之，若房地产与周围环境不协调，则因其无法移动，其收益和效用只能相应降低，价格将处于最佳水平之下，这就是适合法则。
因此，在估价实务上，一定要认真分析房地产与周围环境是否协调。这将直接关系到其收益量和价格，以及因不协调所造成的某一部分的减价额。
例l－2：对于一栋设计、施工和设备都非常良好的新建筑物，其建筑面积为5000平方米，成本价格为1000元／平方米。若其坐落的土地面积为1000平方米，价格为1500元／平方米，但因地理位置的局限，该房地产的房地价格为1200元／平方米，则造成建筑物的减价，其数额为：
该建筑物的合理市价一1200 X 5000—1500X1000
＝450（万元）
建筑物的减价额一1000X5000—4500000
＝50（万元）
十、竞争法则
就一般商品而言，在供给和需求两个方面都存在着竞争，价格是由竞争结果确定的。由于竞争的作用，供需双方均不能期望得到合理利润之外的超额利润'o因此，竟争方式及其程度对商品价格有较大的影响，这就是竟争法则。
房地产是不动产，具有个别性，在供给上不存在充分的竞争，甚至不容易引起竟争，竞
争主要发生在需求者之间。需求者之间的竞争将使房地产价格不断提高，尤其是对替代性
较小的房地产，需求者之间的竞争更为激烈，价格提高得更为明显，比如商业用地就是如
此。但对替代性比较大的房地产，如住宅及住宅用地，当竞争比较激烈时，需求就会发生转
移，从而使价格提高受到较大的制约。由此可见，竟争法则与替代法则之间存在着非常密
切的关系。
房地产价格形成的法则就是房地产价格形成与变化所遵循的基本原理。上述十项价格法则既构成了各种估价方法的理论基础，同时也是后面将要介绍的估价原则的形成基础，在房地产估价中还有其他许多用途。因此，估价人员必须熟练掌握、灵活运用。
第四节房地产估价基本原则
房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。
一、最有效使用原则
所谓最有效使用原则，是指评估房地产价格时，应按房地产在最有效使用情况下所应具有的最佳效用或所能产生的最高收益，来判定其市场价格或所要求的其他评估价格。
在评估过程中所以要坚持最有效使用原则，主要原因有如下四个：
1．同一房地产用途不同，其价格也不相同。
2．即使房地产的既定用途合理，但由于种种原因f其效用或收益也可能没有充分发挥出来。这样，如果按现有的使用情况进行评估，将导致低估其价格。如某宾馆甲，因经营管理不善，年纯收益为500万元，而邻近的且规模与档次相同的另一宾馆乙，其年纯收益则高达 700万元。若宾馆的资本化率为 10％，则直接按照两个宾馆的实际纯收益估算其价格，分别为5000万元和7000万元。因此，直接根据现有的使用情况来评估宾馆甲，将低估其价格约为2000万元，这样的评估显然是不合理的，是难以令人信服和接受的。
3．当房地产的现状限制其最有效使用时，将造成房地产的价格降低。为了确定其减价额，也要判定其最有效使用情况并与之进行比较。这包括如下两种主要情形。
（1）第一种情形，是土地与建筑物不均衡，造成土地或建筑物价格降低。。
（2）第二种情形，是房地产与周围环境不协调，造成减价。
4．因社会发展或城市建设的需要，房地产将会改变目前的用途。
例 l－3：某城市市郊有一块农田，若按农田价格出售则为 100元／m'，但根据该城市发
展规划，该农田 5年后的法定用途将变为住宅用地，其价格将达到 1000元／m'。在这种情
况下，该土地目前的市场价格就不能按农田评估为 100元／m'，在评估时应考虑 5年后该
土地将按宅地使用这一未来情况。若目前该农田的年租金纯收入为12元／m'，当贴现率
为10％时，其评估价格应为：
12X〔（l＋10％）'一13／（l＋10％）'X10％－1000／（l＊10％）'＝666（元／m'）
从以上所列举的主要情况中可以看出，进行房地产评估时，必须判定其使用情况是否为最有效状态及其限制有效利用的程度。衡量房地产的使用现状是否为最有效利用主要是根据制约房地产价格的均衡法则、收益递增递减法则、适合法则以及变动法则等进行衡量。对此，参照前面所列举的事例便可说明。因此，最有效使用原则是以有关的价格法则为基础的，尽管它也具有一定的客观性，仍属于建立在价格法则基础之上的评估要求，属估价原则。
另外，在此必须强调指出，房地产的最有效使用并不是随心所欲的，必须符合相应的法律规定，即在规划规定范围内的最优选择。
在估价实务上，坚持最有效使用原则，要注意下述五种情况：
1．认为维持现状持续使用（或经营）仍然妥当时，按维持现状持续使用（或经营）进行评估。
2．认为改变用途更为妥当时，应按转换用途后的情况进行评估。
3．认为装修改造但不转换用途更为妥当时，应按装修改造后的情况进行评估。
4．认为装修改造并转换用途更为妥当时，应按装修改造并转换用途的情形进行评估
5．认为拆除建筑物更为合理时，应按拆除的情形进行评估。
上述五种情况实际上是按照最有效使用原则确定评估作业的前提条件。
二、相类比较原则
在房地产估价上，无论以何种估价方法为主，在最终估价额的决定上，一般都要有相近或类似的市场交易实例、收益实例及开发实例作为比较参考。这是评估过程中不可缺少的依据，此即相关比较原则，也可称之为公开市场原则。
相关比较原则是以房地产之间存在着某种程度的替代性为基础的，如果替代性较强，则该实例作为评估依据的参考价值就较大。因此，房地产价格在客观上所遵循的替代法则是相关比较原则的基础，而相关比较原则则是替代法则在估价作业上被普遍遵循的保证。
在房地产估价上，坚持相关比较原则不仅可提高评估结果的准确性，而且因为它给出了现实依据，是提高评估结果的说服力、可信度和权威性的有效方式。因此，相关比较原则是被普遍遵守的估价原则。在房地产估价业务比较发达的国家及地区，在城市土地估价上普遍实行了标准宗地制度，评估对象与可比实例都与标准宗地进行比较，从而有效地控制了在比较过程中因主观因素所导致的差异，进一步提高了评估的客观性，同时也使评估结果的公正性在一定程度上有所保证。
三、预测原则
在房地产估价上，不仅要考虑房地产的过去和现状，还要分析其未来变化，从而综合确定出评估价格，此即预测原则。预测原则以变动法则为基础，是变动法则在估价要求上的体现。
在房地产估价上，必须坚持用预测原则来分析许多问题及事项。如在进行市场分析、评估对象所属区域分析，以及两者对评估对象纯收益的影响分析等方面，都应充分考虑未来的变化。另外，在交易实例价格的检查，资本化率的确定等方面也必须坚持预测原则。
四、估价时点原则
在估价作业上，必须假定市场情况停止于某一时点，所有评估资料的分析及运用均应以该时点为基准。这就是估价时点原则。
估价时点也被称为评估基准日，它是指决定评估对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。在房地产估价上若不以估价时点为基准日，则因市场的变动会出现很多混乱，如供求状况分析、价格影响因素分析、区域因素分析、个别因素分析以及对房地产的用途是否合理的分析和房地产投资或改造的合理性分析等。因此，坚持估价时点原则不仅是保证估价作业顺利进行的前提，也是在房地产估价上遵循房地产价格的客观法则，如供求法则、变动法则、适合法则和机会成本法则的保证之一。
在房地产估价上坚持估价时点原则，还具有更为重要的意义：
1．估价时点明确了估价的责任界限。
2．估价时点是确定建筑物折！日、批租土地剩余使用年限、土地增值税等的标准。
估价时点原则与预测原则是在不同侧面上对估价作业所提出的要求。两者的关系是辩证统一的，两者都是基于房地产价格的客观变化，即变动法则。估价时点原则要求对变动的房地产价格进行横向把握，预测原则要求进行纵向把握。
五、合法原则
房地产估价必须以房地产的合法使用为前提，此即合法原则。
如在评估时涉及到房地产的用途、土地的容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格等，这
些都必须符合城市规划法、土地管理法、建筑法及税法等，否则将导致错误的评估。
六、公平原则
房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于确定一个客观合理的价格，不受被评估对象各方当事人利益的影响。此即公平原则，或称之为独立性原则。它是由房地产估价业务的性质和意义所决定的。
在房地产估价制度上规定，其估价人员与评估对象有利害关系或是有关当事人的近亲属，则应实行回避；自有自估行为不具有法律效力。
综上所述，房地产价格的形成法则是客观的，而估价原则则是主观的。后者以前者为
基础，但却是前者在估价过程中被普遍遵循的保证。因此，我国目前的状况，应该同时注重
两者在估价中的作用及意义，不可偏废。
第五节房地产估价程序
房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和
环节。一般而言，评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤。
一、明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称坦估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。
（一）明确估价对象
1．评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等。
2．评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。
（二）明确估价目的
估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。
明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格（抵押期限）减去处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。
（三）明确估价时点
房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗房地产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。
（四）明确评估前提
由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明
确评估的前提条件，主要包括如下四种：
1．独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的"房地产"上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该房地产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。
2．部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该
土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。
3．合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即
为合并估价；又如，为使土地的一部分分割出售成为可能，而评估其剩余部分的价格，即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为"限定价格"，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。
4．变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价，它主要包括如下几种情形：
（1）以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。如学生宿舍将改造为宾馆，政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。
（2）以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。
（3）以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。
对于上述需要确定的种种估价事项，一般都是由委托人提出的，或根据委托人的意向
由估价人员整理出来的。
二、拟定估价作业计划
明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：
1．初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。
2．确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。
3．制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。
4．评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。
三、实地担实
由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：
1．对象房地产的位置及其周围环境。实地勘察时，除应查明地号或门牌号码外，还应对照地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系，这样才能准确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等，应注意误勘。同时，还要观察一下附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等，并进行实地拍照。
2．对象房地产的使用情况及现状。首先要核实对象房地产的实际用途。如果属于有
收益的房地产，还要查明其出租或经营上的收益与费用；其次要查明建筑物的结构、建成
时间、新旧程度、完损等级及内部装修等（应对建筑物进行内外拍照），并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。不要忽视调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致，数量是否相符，权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。
3．了解当地房地产市场的特征和情况。
四、收集分析相关资料
（一）房地产价格的一般影响因素资料
房地产价格的一般影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们并不直接决定某宗房、地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，对某类房地产的价格变地有时能产生特别大的影响，所有这些，最终也都会体现在个别房地产上。因此，必须广泛收集并深入分析这方面的有关资料。
从总体来看，一般影响因素对房地产价格的作用是错综复杂的，分析它们对估价对象队价格究竟产生何种影响更是一个难度很大、非常复杂的问题。一般来说，没有固定的数
学公式可套用，主要依靠估价人员长期积累的丰富经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时，对于这些因素的分析更要依赖于经验，有时甚至体现为估讲师的眼力。但是，当房地产市场走势比较稳定，价格变动比较平稳时，这些一般影响因素对房地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的，房地产价格将出现平稳的变动趋势，这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析，即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。
在分析过程中，应善于根据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素，从而既可简化分析的难度，又可提高分析的精确性。
（二）区域市场资料
由于房地产市场的区域性，区域市场的资料对评估对象价格的影响更大。区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现，包括该地区的经济、社会、城市建设（基础设施与公益设施的建设）、城市规划的发展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等。
（三）实例资料
实例资料，主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料（如出租房地产的有关资料）。在评估过程中，无论是否直接运用这些资料，都应尽量收集，以供参考。对于搜集到的实例资料，应整理成表格形式，以便于利用。
（四）评估对象的情况
该资料的收集是在实地勘察时完成的，一般是按固定的表格填写。
各类资料的来源渠道主要是：
l•委托者提供。
2•实地勘察。
3．政府有关部门提供。
4•相关当事人提供。
5•咨询公司提供。
另外，必须指出，运用不同的估价方法，收集资料的侧重点是有较大差异的。
五、运用估价方法进行估算并决定估价结果
（一）评估方法的选择
在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况：
1．各种估价方法的适用范围。
2．估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。
（二）运用估价方法进行价格试算
依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信眼，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。
（三）调整试算价格
运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。
1．调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：
（l）资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。
（2）估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。
对于自用房地产，一般应以比准价格（按市场比较法估算的）或积算价格（按成本法估算的）为依据进行价格调整，并作为决定最终估价额的依据。
对于收益房地产，一般以收益价格为主来调整，但因为在估算收益价格时，即使能够正确把握纯收益，也会因为在资本化率的选取上存在微小差异而导致收益价格出现较大误差，因此，对于收益房地产，还必须较多地斟酌比准价格或积算价格来进行调整，并以此作为决定最终估价额的基本依据。
2．调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种，
（四）最终估价额的决定
在如何决定最终估价结果上，有两种不尽相同的的意见：
1．以调整得出的最终估算结果为主要依据。
2．以估价人员的经验为主，参考估算结果。
我们认为第一种意见更为合理，应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动，有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤，一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。
六、撰写估价报告
估价报告是记述评估成果的文件，为了保证其质量，在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。
（一）估价报告书的形式
估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种，可根据评估活动的具体情况灵活选用。
1．定型式估价报告书。又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以在一定程度上弥补这一缺点。
2．自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点与定型式估价报告书恰好相反。
3．混合式估价报告书。混合式估价报告书是兼取前两种报告书的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估价报告书。
（二）估价报告书的组成
一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成：
1．封面（写明报告名称）。
2．目录。
3．致委托者函。
4•估价结果报告。
5．估价分析报告（即技术报告）。
6•有关附件。
（三）估价报告书的内容
在估价报告书中至少要记载下列事项：
1．委托估价者名称。
2．受理估价者名称。
3．估价对象概况。包括估价对象的实体状况与权利状况。
4．估价目的。在报告书的相应地方，应同时说明根据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。
5．估价时点。
6．估价作业日期。
7•评估依据。
8．估价采用的方法、技术路线和测算过程。
9．估价结论。即最终估价额。
10．决定估价额的理由。
11．估价前提及估价结果的使用范围。
12．估价人员情况。应说明估价人员与评估对象有无利害关系。
13．附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。
上述六个基本估价步骤具有明显的阶段性。明确估价的基本事项与拟定估价作业计划，属于估价的准备阶段；实地勘察、搜集与分析相关资料、运用估价方法估算并决定估价权，同于估价的实施阶段；撰写估价报告则属于估价的结束阶段。上述三个阶段、六个步骤反映了估价的主要过程。不同论著在介绍估价程序时往往存在着某些差异，但异点不是发议在上述六个基本步骤上，而是由于阐述问题的详略程度或范围不同所造成的。因此，估价的基本程序是相同的。
第一节 房地产估价概述
一、房地产估价基本权意
顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。
（一）房地产估价专业人员
房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。
1．基本要求。一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：
（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。
（2）有丰富的房地产估价实务经验。
（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。
（4）有良好的职业道德修养。
2．注册管理。为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以"房地产估价师"的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。详见本卷附录。
（二）估价目的
估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。
如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。
（三）估价原则
估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。详见本章第四节。
（四）估价程序
一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则
有一定差异。详见本章第五节。
（五）估价方法
科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易
行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：
1．参照类似房地产近期的市场交易价格；
2．参照重新建造类似房地产所需要的费用；
3．依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。
由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：'市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。
每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。
二、房地产估价对象
房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。
（一）居住房地产
居住房地产主要包括普通住宅、公寓、别墅等。居住房地产不同于一般商品，甚至也不
同于其他房地产，它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性，还带有鲜
明的社会保障性，房地产估价师必须充分掌握居住房地产的这一特点。
1．居住房地产的分类。住宅可按多种方式分类，依据估价需要。一般可按档次和市场
化程度划分。
（1）按档次划分：'
l）普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。我国城市中量大面广的是普通住宅（即经济适用房），此类住宅采用地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。目前，可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。
随着社会经济的发展。普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以
来修建的标准住宅仍员普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改
造的难易程度，给予适当的折扣。
2）高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。
3）简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住
房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。
（2）按市场化程度划分：
1）社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。其价格是不完全的成本价格，不包括土地增值的价值，有的甚至只包括部分成本费用。这类房地产的估价较为复杂，往往因交易对象不同，交易目的不同而出现不同的价格。
2）市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房
，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。
2．住宅评估的标的物。以住宅作为估价对象可以分为：户（居住单元）、住宅单元、住宅楼、居住小区等。
（1）居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。
（2）住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯！司划分为单元。
（3）住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。
（4）居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。
不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。
3．住宅的价格构成。基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的台播协构成；后者会成本价格与不完全成本价格。
我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。
4•住宅价格的影响因素。影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有以下一些因素：
（1）建筑结构、类型和等级；
（2）装修；
（3）设施与设备；
（4）质量；
（5）朝向；
（6）楼层；
（7）地段；
（8）环境；
（9）住宅楼的公用面积数；
（10）交易时间；
（11）交易情况。
在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。
为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。
5．居住房地产的估价方法。新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。
（1）新建居住房地产一般采用成本法与市场比较法进行综合评估。
估价刚刚建成或在建的居住房地产，由于各项成本资料容易收集确定，所以首先采用成本法进行整体估价；同时还可收集其他同类地价区、较近时期发生交易的、类似该新建居住房地产的市场价格的资料，并进行整体性比较评估。最后对成本法与市场比较法的估价结果进行比较分析、综合得出最终结论。
（2）评估旧有居住房地产，一种方式是对土地和房屋分别估价，合并计算。其中，地价
主要采用市场比较法和基准地价修正法进行评估，房价采用重置成本法进行评估。另一种
方式是直接运用市场比较法进行整体评估。通过评估，再对两种方式的评估结果进行分
析，综合得出最终结论。
（3）拆迁居住房屋的补偿价格。在城市建设和；旧城改造过程中，估价人员经常会遇到
拟拆除房屋的作价补偿问题。应根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，"作价补偿的金额
按照所拆房屋的建筑面积的重置价格结合成新结算。
（二）商业房地产
商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆瞩乐城、歌舞厅、高尔夫球场等）。
1．商业房地产的特点。
（l）收益性。商业房地产的收益方式是多种多样的。有的是业主自己经营，有的是出租给他人经营，有的是以联营形式经营。
（2）经营内容多。在同一宗商业房地产中，往往会有不同的经营内容，如商品零售、餐
饮、娱乐等。不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益率，如果用收益法
估价，则应对各部分采用不同的还原利率（或称资本化率）。
（3）转租经营多。商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从
业主手上整体承租后，又分割转租给第三者。因此，在进行商业房地产估价时要调查清楚
产权状况。
（4）装修高档而复杂。商业房地产通常会有非常高档的装修，而且形式各异，要准确
估算其价值必须单独计算。另外，商业用房装修折旧快，在有些地方，买下或承租别人经营
的商业用房后，一定要重新装修，因此在估价时应充分注意。
2．影响商业房地产价格的主要区域因素。
（l）地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是所处地段的商业繁华程度，这
育扶持信房地产所处的是哪一级商业中心区来确定。
（2）交通条件。商业房地产估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客方面，从现阶段一般情况来看，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条数、公交车辆时间间同税及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑机动车和非机动车停车场地是经营者方面，耍考虑进货交通和卸货的便利程度。
3．影响商业房地产价格的主要个别因素。
（1）临街状况。一般来说，临街面越宽越好。如果几面临街，则有利于商业房地产价值的提高。
（2）内部格局。商业用房的内部格局应有利于柜台和货架的布置和顾客的停留。一些大型商业用房往往要分割出租，因此，要求内部空间能够灵活地间隔。。
（3）楼层。一般来说．位于底层的商业用房较优，但如果有盲动扶梯，楼上的商业用房
与底层之间的不利差距将大大缩小。。
（4）面积。应有与经营要求相适应的面积。
（5）净高。商业房地产的室内净高应适宜。净高偏低则难免产生压抑感，不利于经营;若净高超过合适的高度，建筑成本会提高，也无助于房地产价值的提高.
（6）储存空间。
（7）装修和结构构造。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量。同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的差别。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也有很大的差别。
（8）转租的可能性。有些业主或中间承租人规定，承租人不能再转租，这将影响投资（承租）商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值。
（9）使用年限和折旧情况。
4．商业房地产估价的常用方法。商业房地产的一个主要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值往往也正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产最为常用的估价方法。
商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商用，因此，较易获得比较案例。所以，在商业房地产估价时，市场比较法也是一种常用方法。
对于将要转变用途的商业房地产，有时也可用成本法作为辅助评估方法。
（三）工业房地产
工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
1．工业房地产的特点。
（l）涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此，进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
（2）非标准厂房多、单价差异大。
（3）受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀，估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。
2．影响工业房地产价值的主要区域因素。
门）交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此，必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连，有铁路专用线进入厂区，邻近通航河道（或海岸）且有专用码头等，则都有利于工业房地产价格的提高。
（2）基础设施。工业生产对基础设施依赖较强，当地的电力供应情况，生产用水能否满足需要，排污及污染治理，通讯条件等等，．都是影响工业房地产价值的主要区域因素。
（3）地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置，例如造纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道；化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放；水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。
3．对工业房地产价值影响较大的个别因素。
（互）用地面积。厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要，太大则多渠的部分并不能增加房地产价值，但有时要考虑厂区扩建预留用地；用地形状、地势应符合全产要求，便于布置生产线，不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。
（2）地质和水文条件。
（3）房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。
（4）厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物（厂房）的
修建同时进行的。例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体。
4．工业房地产估价的常用方法。工业房地产通常缺少同类交易案例，特别是非标准
厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带，往往有较多
的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。
如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。但一
般来说难度较大，采用极少。
根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重
置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准
厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。
（四）其他用途房地产
其他用途房地产指用于除上述居住、商业、工业目的以外的其他目的的房地产，如政府机关办公楼、学校、高尔夫球场、加油站、停车场、宗教房地产、墓地等。
1．其他用途房地产及其估价的特点。
（1）特殊规格的房屋及构筑物多。其他用途房地产的房屋规格较多，往往有很多构筑物，例如油库，会有很多地下或地面储油槽、输油管道等等，因此，需要估价人员有构筑物造价方面的知识。
（2）用途对价值影响较大。。其他用途房地产往往有比较固定的用途，如果其用途可以转变，则应按最有效使用原则估价；如泉其用途改变受到限制较多，则房地产价值也会受到相应的影响。
（3）估价对经验和知识要求高。其他用途房地产的估价业务一般较少，可供借鉴的经
验和案例也少，因此，除了需要慎重选择估价方法，还需要估价人员有较为丰富的估价经
验并能灵活运用，同时还要求估价人员具有较广博的其他相关专业知识。只有这样，才能
较为准确地评估出其他用途房地产的价格。
2．其他用途房地产估价的主要方法。其他用途的房地产一般缺少同类房地产的交易案例，所以难以采用市场比较法估价。由于其他用途房地产往往收益各异，客观收益较难确定，所以一般也不采用收益法估价。
通常，其他用途房地产的估价以成本法为主，而且在没有同类房屋（或构筑物）的重置成本资料的情况下，只能参照概预算定额等资料具体计算。
（五）土地
土地估价包括宗地价格评估和城市基准地价评估。在实际评估中，经常遇到的是宗地估价。
1．土地的分类。依据估价的需要，一宗土地可按用途分为居住、商业、工业、其他用地四类，每种土地的估价特点及注意事项可结合前面分别介绍的该类房地产的情况加以理解。值得注意的是，宗地估价除可选甩三种基本估价方法外，还可采用假设开发法及基准地价修正法评估。
2．影响宗地价格的主要因素。从评估的角度来看t对一块工地应掌握如下内容。
（l）坐落位置；
（2）面积大小；
（3）形状；
（4）周围环境；
（5）土地权利状况；
（6）土地利用现状；
（7）规划设计要求；
（8）生熟地程度；
（9）地质、水文和气象条件；
（10）其他。
三、房地产估价的特点
由于房地产及其价格构成比较复杂，决定了房地产估价业务具有许多特点，其中比较典型的特点如下：
（一）房地产估价具有科学性
房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。
虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但通过
估价人员的长期理论研究与实践探索，总结出了房地产价格形成与变化的基本规律，这些
内容构成了房地产估价的基本理论。房地产估价的基本理论包括地租理论、房地产市场的
供求理论、购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、替代原理以及收益递增递
减原理、生产要素组合的均衡原理、收益与分配原理和投资理论等。在这些估价理论的基
础之上，又形成了一整套系统而严谨的估价方法及评估步骤，使房地产估价有章可循。另
外，在房地产估价过程中还广泛地涉及到规划、建筑、结构、低预算、法律，以及宏观经济等有关理论和知识。因此，房地产估价虽然从现象上来看，是估价人员对房地产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。
（二）房地产估价的艺术性
房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法。但又不能完全拘泥于有关的理论和方法。因为房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单地套用某些数学公式就能够计算出来的。房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面：
1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。
准确、完整地了解和掌握估价对象离不开估价人员的经验。各类房地产都有其固有特征。向类房地产之间受各种因素的影响差异也较大。对于某一确定的待估房地产来说，土地的形状、地势、地质对价格产生影响；建筑物的结构、设备、装修以及维修保养情况直接决定着其重置价格及成新度或折！日额的数值；附近的景观、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影响着该房地产的价值与价格；另外，对于某些房地产所采用的特殊的装饰、装修以及附带的某些特殊设备等的价值也需要估价人员清楚；对于公寓、单元住宅以及办公楼等，其公用设施的数量及质量、物业管理及所提供的服务水平等也程度不同地影响着其售价和租金。
准确地运用各种估价方法离不开估价人员的经验。首先，对于某一确定的待估对象，
究竟选用哪几种估价方法较为适宜，以哪一种估价方法为主，都需要估价人员具备类似的
估价经验。其次，在运用某种估价方法评估某一房地产时，还有许多具体问题及参数需要
估价师解决和确定，如运用市场比较法涉及到区域因素修正、个别因素修正等，其修正系
数的确定在一定程度上是估价人员依据其经验所作出的主观判断；运用收益还原法涉及
到租金或纯收益的调整与核定，出租率的确定以及还原利率的选取等；运用成本法估价
时，成新度或折旧额的确定也必须具备丰富的经验。
2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。
房地产估价离不开对房地产价格变化趋势的分析。由于房地产价格是在多种因素综合作用下形成与变化的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理判断能力；房地产价格受区域市场影响较大，对区域市场的分析往往难以获得十分准确的数据资料，由于范围较小，一些统计规律及经验数据往往与实际情况偏差较大，需要估价师具有一定的洞察力；另外，在最终估价额的决定上以及对特殊物业，如某些特殊的商业物业，由于特殊的垄断地位所形成的超常的垄断价格，分析时也离不开估价师的判断能力，有时甚至是依靠一种直觉来作出判断。
3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以最快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。
房地产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。正因为如此，有人将房地产估价定义为：为特定目的评估房地产的特定权益于特定时间的价值的科学与艺术。
（三）房地产估价具有综合性
房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面：
1．房地产估价人员需要具备综合性知识。作为一名业务优良的估价人员，除了必须…价理…法、房地产概、经营、管。以及规划、建筑结构、概预算、法律、经济等知识外，还应该熟悉各行各业，尤其是主要工业行业的生产、技术以及设备安装、工艺流程对厂房用地的要求等知识。
2．评估过程涉及面较广。单纯的房地产评估包括土地和建筑物，而建筑物又包括建筑结构、建筑、装修、设备等多方面，涉及到建筑物的重置成本，以及各方面的折旧等、还要考虑土地与建筑物的配置是否均衡、目前的使用情况是否处于最有效利用状态，以及未来的增值潜力等。
房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。如在评估商业大楼及写字楼时，商业信誉、商业景观以及经营管理水平等构成该房地产的无形资产，在整体资产价值评估中必须重视。
大型物业如综合楼将包括许多部分，有店铺、餐厅、歌舞厅、其他娱乐场所。宾馆，写字间和住宅等，在评估时每一部分都有其特殊性。工厂评估，不仅仅包括厂房及所占用的土地，还包括围墙、道路、材料堆放场、仓库、锅炉房、绿化、各种管线以及固定在房地产上的其他构筑物等。
3．房地产估价有时需要综合作业。房地产估价有时需要估价师、结构工程师，以及建筑师、规划师等协同作业。如在评估某些旧有房地产时，为了确定主体结构的新旧程度，离不开结构工程师的技术鉴定；在运用假设开发法评估待建筑上地或待开发土地的价格时，有时需要勘察设计，在此基础上才能对土地作出比较准确的估价。
另外，房地产估价还具有一定的政策性。如在住宅评估时，还应考虑国家的有关政策，
在评估土地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产业政策。所有这些，也在一定程
度上体现着房地产估价的综合性特点。
第二节 房地产价格及其特征
房地产价格是房地产经济价值的货币表现。在房地产估价上房地产价格一般是指市场价格，但有时根据特殊的估价目的及估价条件，也需要估价人员确定特定价格。
一、房地产价格形成的基础
与其他商品相同，房地产价格的形成也是由其功能效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用的结果。
但对于房地产来说，个别房地产的价格与由上述三者所形成的总体价格水平之间，无
论在理论上还是在实际上，都是有较大的差别。这是由于房地产在功能效用上普遍存在差
异，导致对个别房地产的有效需求不同所共同造成的。而对于其他商品来说，个别商品的
价格在理论上与总体价格水平是比较接近的。
二、房地产价格的一般影响因素
房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的一般因素，前者则称为形成房地产价格的个别因素及区域因素，这在前面介绍估价对象时已做了介绍。
（一）供求状况
房地产价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。房地产的供求状况可分为如下四种类型：
1．房地产总的供求状况。
2．某地区房地产的供求状况。
3。某类房地产的供求状况。
4．某地区某类房地产的供求状况。
由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定了某一房地产的价格高低，主要是该地区该类房地产的供求状况。
（二）经济因素
影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利率，居民收入，房地产投资。这些因素对房地产价格的影响都比较复杂，主要表现在以下几方面：
1．经济发展。经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。如 80年代，亚太地区的日本、新加坡、韩国、台湾、香港等国家和地区经济持续高速增长，地价也相应地大幅度上涨。
2．物价。房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时房地产价格也将随之变动。如果物价变动的百分比等于房地产价格变动的百分比，则表示两者之间的实质关系并未改变，否则说明两者之间发生了变化。
就宏观上地价上涨与物价上涨的因果关系，在日本存在两种看法：一种观点重视"地价上涨一抵押力量增大一信用膨胀一物价上涨"这种因果关系；另一种观点则注重"货币量的增加～物价上涨一地价上涨'这种因果关系。其实，这两种观点正是揭示了地价与物价的互为因果关系，以及在不同的社会经济条件下的具体作用形式。从一段较长时期来看，地价的上涨率要高于物价和国民收入的上涨率，但有时也并非如此。
3．居民收入。随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们对居住和活动所需要的空间的需求也因此俱增，导致房地产价格上涨。至于对房地产价格影响的程度，要由收入水平及边际消费倾向的大小来定，
如果居民收入增加，是由于中、低等收入水平者的收入普遍增加，则因其边际消费倾向较大。其增加的收人大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余，继之以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨，但如果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其生活上的需要，几乎已达到应有尽有的地步，所以其边际消费倾向甚小，增加收入的大部分甚至全部都用于储蓄或其他投资，在这种情况下对居住房地产的价格变动影响不大。但如果利用剩余收入从事房地产投机（或投资），则必然影响房地产价格上涨。
（三）人口因素
房地产的需求主体是人，人口数量和人口素质以及家庭规模等时房地产价格有着很大的影响。随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加一从而促使房地产价格上涨。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度从两方面影响房地产价格；一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高造成生活环境恶化，有可能降低房地产价格。如果某一地区居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿就居，房地产价格必然低落。在总人口不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数额的变动，导致居住房地产价格的变税一般而言，随着家庭平均人口的下降，即家庭小型化，房地产价格有上涨的趋势。
（四）社会因素
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安程度、房地产投资和城
市化。
l．政治安定状况。一般来说，政治不安定、社会动荡，必然造成房地产价格低落。
2．社会治安程度。社会治安较差，经常发生犯罪案件的地区，意味着人们的生命财产缺乏保障，将造成房地产价格低落。
3．房地产投机。房地产投机扰乱市场，有许多危害。一般来说，它对房地产价格的影响可分为如下三种情况：
（l）引起房地产价格上涨。
（2）引起房地产价格下跌。
（3）起着稳定房地产价格的作用。
至于究竟导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。
4．城市化。一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。
（五）行政因素
1．土地制度。土地制度直接影响着地价水平。科学合理的土地制度和政策，可以制约土地利用者或投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。
2．住房制度。合理的住房制度使住宅价格与居民收入保持适宜的比例关系，促进住宅市场的繁荣。
3．城市发展战略、城市规划、土地利用规划。这些对房地产价格都有很大的影响，特
别是城市规划中的规定用途、客租率、绿化率、建筑高度等指标。
－．房地产价格政策。抽象来看，房地产价格政策可分为两类。．一类是高价格政策，一
类是低价格政策。
在我国，政府可通过控制土地供应量鸡高土地出让价格以及房地产开发经营的税费，调整产业政策等措施，促使房地产价格提高。
政府抑制房地产价格的措施主要有：
（l）制定最高限价。
（2）制定标准价格。
（3）调整土地供应量、土地出让价格及房地产开发经营的税费负担。
（4）政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产。
（5）建立并完善房地产交易管理制度。
5．税收政策。直接或间接地对房地产课税多少，关系到房地产的收益的大小，因而影响房地产价格涨落。但在具体分析时，必须注意课税的转嫁问题。
6．行政隶属变更。可以想象，将某个非建制镇升格为建制镇，将某个建制镇升格为市，或将某个城市升格为地级市、省辖市、直辖市，无疑会促进该地区的房地产价格上涨。同样，将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会促进这一地区的房地产价格上涨。
（六）心理因素
心理因素对房地产价格的影响，有时也是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的心理因素主要有：
1．价格预期。
2．购买或出售心态。
3．欣赏趣味。
4．时尚风气。
5．接近名家住宅心理。
6．讲究门牌号码。
7．讲究风水。
8．价值观的变化。
（七）国际因素
随着世界经济一体化的发展，国际因素对某一国家或某一地区房地产价格的影响日益明显。其中国际经济状况。军事冲突、政治对立以及国际竞争等影响较大。
（八）其他因素
影响房地产价格的因素除了上述几类之外，还有一些其他因素，如房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，因此贱售房地产以应急需等。
三、房地产价格的特征
房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特有的属性。
（一）土地价格不由生产成本决定
一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来看，其售价是由成本决定的。但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。
（二）房地产的保值性与增值性
一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小，但房地产却具有保值性与增值性，其原因有三：一是随着社会与经济的发展、人口增长，对房地产的需求日益增加；二是房地产的供给受种种条件的限制；三是公共投资增加了房地产的效用。房地产的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。
（三〕房地产价值的个别性
这一价格特征是由房地产的不可移动性、数县周定性、个别性等决定的。这一特征表
明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着
交易的发生而单独形成的。因此，交易主体间的个别因素容易对其价格产生一定影响，这
在估价上必须予以考虑。另外，房地产价格的个别性也要求估价人员必须能够准确地判断
个别房地产的垄断价格与限定价格的合理性。
（四）房地产价格构成的复杂性
从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。
（五）房地产价格的多因素制约性
如前所述的各种因素。
（六）房地产价格表现形式的多样性
房地产价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。房地产价格所具有的这一双重表现形式的特征，是收益法成立的前提。
（七）房地产价格与物权的密切相关性
由于房地产的自然地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。同一宗房地产，转移的权益不同，其价格也会不同。因此，房地产估价必须全面掌握房地产的权利状态。
四、房地产价格的种类
房地产价格种类繁多，不同的价格所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。在房地产估价上经常遇到或涉及到如下几类价格。
（一）市场价格、理论价格和评估价格
1．市场价格。是指房地产交易双方的实际成交价格。它可分为公平市场价格（也称为公允市价）、限定价格和非公平市场价格等。公平市场价格是指交易双方在正常情况下的成交价格，不受一些不良因素（如不了解市场行情、垄断、强迫交易等）的影响。
2．理论价格。通常是指房地产的公开市场价值（也称公允价值），其含义是预计一宗物业在竞争性的公开市场上于某个时点能够成交的合理价格。因此，公开市场价值是基于如下假设的：有一个自愿的卖者；有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情况，进行议价；在此期间的市场状态、物业价值将保持稳定；该房地产可以在公开市场上自由转让；不考虑特殊买家的额外出价。
3．评估价格。从市场价格、公开市场价值的内涵中我们不难看出，房地产估价实质上不是评估房地产的价格，而是评估房地产的价值。因此，房地产估价严格说来是房地产价值（不是价格）的评估。
（二）土地价格、建筑物价格和房地价格
（三）总价格 单位价格和接面地价
（四）所有权价格、使用权价格和其他权利价格
（五）买卖价格、租赁价格、抵押价格、征用价格和课税价格
（六）拍卖价格、招标价格和协议价格
（七）基准地价、标定地价和房屋重置价格
这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提出的估价标准。该法第32条规定："基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。"
1．城市基准地价。根据其意义及有关规定定义如下：它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。
2．标定地价。是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。
3．房屋重置价格。简单地说，就是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。
（八）底价、期望价和补地价；
l•底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。
2．期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。
3．补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，需要交给政府的一笔地价款。
（九）其他价格
还有一些其他房地产价格名称，如现房价、期房价；最高限价、最低限价；正常价格、限定价格；标准价、成本价、商品价等。
第三节 房地产价格形成法则
房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。
一、供求法则
在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。
（一）供求法则成立的一般条件
、回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件：
1．商品同质无差异。
2．供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。
3．市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。
4．交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。
（二）房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点：
1．房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。
2．受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。
3．房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。
4．房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。
（三）房地产供求法则的特点
房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点：
1．作用范围的区域性。
2．个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。
3．房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。
基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分
析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其对价格产生的实际影响要有合理
的估计。
上述三点也可称之为房地产供求法则所受到的限制。这些限制的存在及其作用程度
的明显性，并不表明房地产价格不受供求法则的支配。其实这只是要求我们在遵循供求法
则分析房地产价格时，不仅要进行一般的分析，而且必须根据房地产供求法则所具有的特
点，进行具体深入的分析，否则将失去应有的意义，甚至导致错误的结论。
（四）供求法则在估价上的运用
在估价实务上，运用供求法则分析房地产价格时，一般可通过了解地方市场上的空房
率、交易习惯以及房地产的一般价格走势来具体确定。一般来说，在空房率极低的地方市
场上，表明房地产的需求较旺、供给偏紧；在空房率较高的区域市场上则与之相反。如果该
区域市场的交易习惯是业主普遍愿意采取出租方式，则说明需求旺盛；反之则说明需求不
振。通常还可从房地产的一般价格走势中大致推测出某类房地产的供求状况，但对此应具
体分析。综合上述这些情况及其他市场特征，并进行量化分析，就可以在一定程度上掌握
供求状况对价格的影响，并以此作为决定最终估价额的参考。
另外，对于我国来说，城市土地属国家所有，市场中能够流通的仅是有限年期的土地
使用权，土地供给主要由国家控制，这一情况对地价具有至关重要的影响。此外，在进行供
求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况常常是在考虑将来发展状
况而形成的，因此，供求法则在某种程度上是与下述的变动法则和竞争法则密切相关的，
应进行综合分析。
二、替代法则
从现实的经济行为上来看，任何经济主体都是要以最小的费用（或代价、投入）取得最大的收益（或效用、产出），他们在购买物品时，都要选择效用大而价格低的商品。这样，在同一市场中，类似商品（包括有形的货物和无形的劳务）的价格将相互影响、相互牵制，价格最终彼此接近，这即是替代法则。房地产价格也受替代法则的作用。替代原理是市场比较法成立的理论依据。
替代法则实际上与收益法也有较深的渊源关系。在估价实务上，我们可根据某房地产的价格来确定能与该房地产产生同等纯收益的其他房地产的价格。另外，根据替代法则，如果现存房地产价格高于重新建造的具有同等效用的房地产成本，则自然会选择重新建造房地产，从而使可重置的现存房地产价格受到重置成本的牵制，重置成本必然成为现存房地产的价格上限。因此，替代法则也是成本法的理论依据之一，它属于房地产价格形成法则的核心内容之一。
三、机会成本法则
购买或生产某种物品的机会成本，等于放弃了最优替换物或放弃了的机会的价值。房地产价格的形成也受机会成本的制约，机会成本法则与市场比较法、收益法和成本法都有着密切的关系。使用者选择购置房地产的条件是，租金收益率大于或等于市场投资利率减去房地产的年增值幅度，否则使用者将不会购置房地产而选择租用，对于投资者来说也将不会投资购置。因此，房地产价格受租金收益率与市场投资利润率及年增值幅度等制约。这即是广义的房地产价格形成的机会成本法则。
四、变动法则
变动法则即是房地产价格随着其影响因素之间的因果互动过程而不断变化。由于房地产价格构成复杂、影响因素众多，因此，与其他商品相比，房地产的价格变动更为复杂、更为经常，也更为普遍。可以说，实体形态上的不动产，其经济形态则为"普动产"，其价格受变动法则的支配比一般商品更为明显。
在估价实务上，无论是从运用各种估价方法的关键和难点所在上来看，还是从评估结果能否客观、准确地反映评估对象的市场价值上来看，在很大的程度上都取决于对房地产价格变动的把握是否准确上。
一般来说，在估价上准确地分析房地产的价格变动，要做到对影响与形成房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素做动态把握，并把分析的着眼点落在房地产的效用、相对稀缺性和有效需求及其三者之间的因果互动关系上。从中既要掌握房地产价格变动的一般趋势，又要区分出短期波动，分析的方法主要是预测方法。
五、收益与分配法则
运用房地产所产生的收益，一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产要素结合而产生的，应该分配给各个要素，这是基本的经济原理，被称之为收益与分配法则，也被称之为剩余生产力原理。
按照收益与分配法则，我们可以从运用房地产所获得的总收益中确定出由房地产所产生的收益，以及土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以相应的资本化率进行还原，即可求出该房地产或土地、建筑物的收益价格，这是收益还原法（包括土地残余法和建筑物残余法）的基本原理。因此，收益与分配法则是收益法的理论依据之一。
依此法则，分配给土地的收益是总收益的最后部分。如果土地收益是最大的，即可认为该土地是处于最有效使用状态。但在现实中，土地并不一定处于最有效利用状态，因此，收益与分配法则与其他法则，如均衡法则、贡献法则和适合法则等密切相关，综合运用这些法则可对房地产进行独立估价和部分估价等。
综上所述，收益与分配法则是普遍的经济法则，在估价实务上运用非常广泛。
六、均衡法则
房地产价格受各生产要素的组合状态影响，当各生产要素的组合均衡时，房地产的效用或收益才能得以有效发挥，价格处于较高水平；当各生产要素的组合非均衡时，房地产的效用或收益则难以有效发挥，价格将受到制约而降低。这就是均衡法则或称优化配置法则。
由于房地产是不动产，改变其用途或各生产要素的组合受到很大限制，在通常情况下
是非常困难的，在一定条件下还可能不具备经济合理性，甚至是无法实现的。因此，房地产
价格受均衡法则的制约更大，尤其是土地投资对其价格的影响表现得更为明显。以住宅为
例，建筑物与其他用地比较，显得过大或过小，则土地与建筑物均衡受到破坏，该住宅的效
用便不能有效发挥。若用于出租，则该住宅的租金收益也将达不到应有的水平，这不仅影
响整宗房地产的价格，对土地价格的影响更大。因为在这种情况下，若恢复土地的效用，需
要拆除建筑物，这将造成一定的损失，这个损失额即为土地的减价额。
，对土地的部分估价离不开均衡法则。在估价实务上，均衡法则与最有效使用原则密切相关，它是从内部组成要素上来衡量房地产是否处于最有效利用状态。
七、收益递增递减法则
此即经济学中的边际收益递增递减原理。由于房地产的固定性和不可移动性等特征，报酬的增减是难以随意调整的，因此，其价格受此法则的制约更大。
对房地产进行投资时，一般是按收益递增递减法则来衡量投资规模是否合理。如在某
块土地上建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，但当超过某一层数之后，收益就
很难成比例增加。这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。为了确定这一点，必
额就不们结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算，以
寻梦总收入上升和下降的转折点，即土地的边际利用点，也可称为最有效利用点。因此，这
厂法则与最有效使用原则和均衡法则密切相关。运用收益法评估时，客观收益的确定也必须运用收益递增递减法则来衡量。
八、贡献法则
可以把贡献法则简要地概括为。房地产的某一部分对整体收益的贡献程度，会影响整体房地产的价格。
．；房地产的总收益是由土地和建筑物等部分共同作用的结果，其中某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体的关系。因此，贡献法则和收益与分配法则密切相关，也是收益法及残余估价法的理论依据之一。
同时，这一法则还可用于判定土地或建筑物的追加投资，不动产的部分改良、改造等是否合理。这对于确定房地产的客观收益大小，确定合理的评估前提条件都是非常重要的。
九、适合法则
房地产总是处于一定的自然与社会经济环境之中，若房地产适应周围环境，则房地产的收益或效用能够最大限度地发挥，其价格处于最佳水平。反之，若房地产与周围环境不协调，则因其无法移动，其收益和效用只能相应降低，价格将处于最佳水平之下，这就是适合法则。
因此，在估价实务上，一定要认真分析房地产与周围环境是否协调。这将直接关系到其收益量和价格，以及因不协调所造成的某一部分的减价额。
例l－2：对于一栋设计、施工和设备都非常良好的新建筑物，其建筑面积为5000平方米，成本价格为1000元／平方米。若其坐落的土地面积为1000平方米，价格为1500元／平方米，但因地理位置的局限，该房地产的房地价格为1200元／平方米，则造成建筑物的减价，其数额为：
该建筑物的合理市价一1200 X 5000—1500X1000
＝450（万元）
建筑物的减价额一1000X5000—4500000
＝50（万元）
十、竞争法则
就一般商品而言，在供给和需求两个方面都存在着竞争，价格是由竞争结果确定的。由于竞争的作用，供需双方均不能期望得到合理利润之外的超额利润'o因此，竟争方式及其程度对商品价格有较大的影响，这就是竟争法则。
房地产是不动产，具有个别性，在供给上不存在充分的竞争，甚至不容易引起竟争，竞
争主要发生在需求者之间。需求者之间的竞争将使房地产价格不断提高，尤其是对替代性
较小的房地产，需求者之间的竞争更为激烈，价格提高得更为明显，比如商业用地就是如
此。但对替代性比较大的房地产，如住宅及住宅用地，当竞争比较激烈时，需求就会发生转
移，从而使价格提高受到较大的制约。由此可见，竟争法则与替代法则之间存在着非常密
切的关系。
房地产价格形成的法则就是房地产价格形成与变化所遵循的基本原理。上述十项价格法则既构成了各种估价方法的理论基础，同时也是后面将要介绍的估价原则的形成基础，在房地产估价中还有其他许多用途。因此，估价人员必须熟练掌握、灵活运用。
第四节房地产估价基本原则
房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。
一、最有效使用原则
所谓最有效使用原则，是指评估房地产价格时，应按房地产在最有效使用情况下所应具有的最佳效用或所能产生的最高收益，来判定其市场价格或所要求的其他评估价格。
在评估过程中所以要坚持最有效使用原则，主要原因有如下四个：
1．同一房地产用途不同，其价格也不相同。
2．即使房地产的既定用途合理，但由于种种原因f其效用或收益也可能没有充分发挥出来。这样，如果按现有的使用情况进行评估，将导致低估其价格。如某宾馆甲，因经营管理不善，年纯收益为500万元，而邻近的且规模与档次相同的另一宾馆乙，其年纯收益则高达 700万元。若宾馆的资本化率为 10％，则直接按照两个宾馆的实际纯收益估算其价格，分别为5000万元和7000万元。因此，直接根据现有的使用情况来评估宾馆甲，将低估其价格约为2000万元，这样的评估显然是不合理的，是难以令人信服和接受的。
3．当房地产的现状限制其最有效使用时，将造成房地产的价格降低。为了确定其减价额，也要判定其最有效使用情况并与之进行比较。这包括如下两种主要情形。
（1）第一种情形，是土地与建筑物不均衡，造成土地或建筑物价格降低。。
（2）第二种情形，是房地产与周围环境不协调，造成减价。
4．因社会发展或城市建设的需要，房地产将会改变目前的用途。
例 l－3：某城市市郊有一块农田，若按农田价格出售则为 100元／m'，但根据该城市发
展规划，该农田 5年后的法定用途将变为住宅用地，其价格将达到 1000元／m'。在这种情
况下，该土地目前的市场价格就不能按农田评估为 100元／m'，在评估时应考虑 5年后该
土地将按宅地使用这一未来情况。若目前该农田的年租金纯收入为12元／m'，当贴现率
为10％时，其评估价格应为：
12X〔（l＋10％）'一13／（l＋10％）'X10％－1000／（l＊10％）'＝666（元／m'）
从以上所列举的主要情况中可以看出，进行房地产评估时，必须判定其使用情况是否为最有效状态及其限制有效利用的程度。衡量房地产的使用现状是否为最有效利用主要是根据制约房地产价格的均衡法则、收益递增递减法则、适合法则以及变动法则等进行衡量。对此，参照前面所列举的事例便可说明。因此，最有效使用原则是以有关的价格法则为基础的，尽管它也具有一定的客观性，仍属于建立在价格法则基础之上的评估要求，属估价原则。
另外，在此必须强调指出，房地产的最有效使用并不是随心所欲的，必须符合相应的法律规定，即在规划规定范围内的最优选择。
在估价实务上，坚持最有效使用原则，要注意下述五种情况：
1．认为维持现状持续使用（或经营）仍然妥当时，按维持现状持续使用（或经营）进行评估。
2．认为改变用途更为妥当时，应按转换用途后的情况进行评估。
3．认为装修改造但不转换用途更为妥当时，应按装修改造后的情况进行评估。
4．认为装修改造并转换用途更为妥当时，应按装修改造并转换用途的情形进行评估
5．认为拆除建筑物更为合理时，应按拆除的情形进行评估。
上述五种情况实际上是按照最有效使用原则确定评估作业的前提条件。
二、相类比较原则
在房地产估价上，无论以何种估价方法为主，在最终估价额的决定上，一般都要有相近或类似的市场交易实例、收益实例及开发实例作为比较参考。这是评估过程中不可缺少的依据，此即相关比较原则，也可称之为公开市场原则。
相关比较原则是以房地产之间存在着某种程度的替代性为基础的，如果替代性较强，则该实例作为评估依据的参考价值就较大。因此，房地产价格在客观上所遵循的替代法则是相关比较原则的基础，而相关比较原则则是替代法则在估价作业上被普遍遵循的保证。
在房地产估价上，坚持相关比较原则不仅可提高评估结果的准确性，而且因为它给出了现实依据，是提高评估结果的说服力、可信度和权威性的有效方式。因此，相关比较原则是被普遍遵守的估价原则。在房地产估价业务比较发达的国家及地区，在城市土地估价上普遍实行了标准宗地制度，评估对象与可比实例都与标准宗地进行比较，从而有效地控制了在比较过程中因主观因素所导致的差异，进一步提高了评估的客观性，同时也使评估结果的公正性在一定程度上有所保证。
三、预测原则
在房地产估价上，不仅要考虑房地产的过去和现状，还要分析其未来变化，从而综合确定出评估价格，此即预测原则。预测原则以变动法则为基础，是变动法则在估价要求上的体现。
在房地产估价上，必须坚持用预测原则来分析许多问题及事项。如在进行市场分析、评估对象所属区域分析，以及两者对评估对象纯收益的影响分析等方面，都应充分考虑未来的变化。另外，在交易实例价格的检查，资本化率的确定等方面也必须坚持预测原则。
四、估价时点原则
在估价作业上，必须假定市场情况停止于某一时点，所有评估资料的分析及运用均应以该时点为基准。这就是估价时点原则。
估价时点也被称为评估基准日，它是指决定评估对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。在房地产估价上若不以估价时点为基准日，则因市场的变动会出现很多混乱，如供求状况分析、价格影响因素分析、区域因素分析、个别因素分析以及对房地产的用途是否合理的分析和房地产投资或改造的合理性分析等。因此，坚持估价时点原则不仅是保证估价作业顺利进行的前提，也是在房地产估价上遵循房地产价格的客观法则，如供求法则、变动法则、适合法则和机会成本法则的保证之一。
在房地产估价上坚持估价时点原则，还具有更为重要的意义：
1．估价时点明确了估价的责任界限。
2．估价时点是确定建筑物折！日、批租土地剩余使用年限、土地增值税等的标准。
估价时点原则与预测原则是在不同侧面上对估价作业所提出的要求。两者的关系是辩证统一的，两者都是基于房地产价格的客观变化，即变动法则。估价时点原则要求对变动的房地产价格进行横向把握，预测原则要求进行纵向把握。
五、合法原则
房地产估价必须以房地产的合法使用为前提，此即合法原则。
如在评估时涉及到房地产的用途、土地的容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格等，这
些都必须符合城市规划法、土地管理法、建筑法及税法等，否则将导致错误的评估。
六、公平原则
房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于确定一个客观合理的价格，不受被评估对象各方当事人利益的影响。此即公平原则，或称之为独立性原则。它是由房地产估价业务的性质和意义所决定的。
在房地产估价制度上规定，其估价人员与评估对象有利害关系或是有关当事人的近亲属，则应实行回避；自有自估行为不具有法律效力。
综上所述，房地产价格的形成法则是客观的，而估价原则则是主观的。后者以前者为
基础，但却是前者在估价过程中被普遍遵循的保证。因此，我国目前的状况，应该同时注重
两者在估价中的作用及意义，不可偏废。
第五节房地产估价程序
房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和
环节。一般而言，评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤。
一、明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，这些事项被称坦估价的基本事项，必须预先明确。一般来说，估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。
（一）明确估价对象
1．评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等；如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备；如是酒店，是否包括其中的家具等。
2．评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。
（二）明确估价目的
估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。
明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格（抵押期限）减去处置税费等；征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估；保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。
（三）明确估价时点
房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗房地产来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。
（四）明确评估前提
由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明
确评估的前提条件，主要包括如下四种：
1．独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的"房地产"上，根据某种需要或特定条件，有时单独就该房地产的土地部分进行评估，并且不考虑建筑物的存在，这种情形称为独立估价。简单地说，就是将土地当成空地，视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下，往往进行建筑物拆迁的独立估价。
2．部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体，在该
土地与建筑物为一整体的既定条件下，仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是，独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响，而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响，或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定，土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。
3．合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估，称为合并或分割估价。例如，以购买邻地并与自有土地合并使用为前提，对邻地进行买卖价格评估即
为合并估价；又如，为使土地的一部分分割出售成为可能，而评估其剩余部分的价格，即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价，其估价结果都将与正常评估存在一定差异，其评估出的价格称为"限定价格"，即在市场受限定的条件下所形成的价格，该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。
4．变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估，也可称为变更利用状态估价，它主要包括如下几种情形：
（1）以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。如学生宿舍将改造为宾馆，政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。
（2）以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。
（3）以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。
对于上述需要确定的种种估价事项，一般都是由委托人提出的，或根据委托人的意向
由估价人员整理出来的。
二、拟定估价作业计划
明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：
1．初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。
2．确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。
3．制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。
4．评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。
三、实地担实
由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：
1．对象房地产的位置及其周围环境。实地勘察时，除应查明地号或门牌号码外，还应对照地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系，这样才能准确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等，应注意误勘。同时，还要观察一下附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等，并进行实地拍照。
2．对象房地产的使用情况及现状。首先要核实对象房地产的实际用途。如果属于有
收益的房地产，还要查明其出租或经营上的收益与费用；其次要查明建筑物的结构、建成
时间、新旧程度、完损等级及内部装修等（应对建筑物进行内外拍照），并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。不要忽视调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致，数量是否相符，权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。
3．了解当地房地产市场的特征和情况。
四、收集分析相关资料
（一）房地产价格的一般影响因素资料
房地产价格的一般影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们并不直接决定某宗房、地产的价格，但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，对某类房地产的价格变地有时能产生特别大的影响，所有这些，最终也都会体现在个别房地产上。因此，必须广泛收集并深入分析这方面的有关资料。
从总体来看，一般影响因素对房地产价格的作用是错综复杂的，分析它们对估价对象队价格究竟产生何种影响更是一个难度很大、非常复杂的问题。一般来说，没有固定的数
学公式可套用，主要依靠估价人员长期积累的丰富经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时，对于这些因素的分析更要依赖于经验，有时甚至体现为估讲师的眼力。但是，当房地产市场走势比较稳定，价格变动比较平稳时，这些一般影响因素对房地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的，房地产价格将出现平稳的变动趋势，这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析，即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。
在分析过程中，应善于根据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素，从而既可简化分析的难度，又可提高分析的精确性。
（二）区域市场资料
由于房地产市场的区域性，区域市场的资料对评估对象价格的影响更大。区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现，包括该地区的经济、社会、城市建设（基础设施与公益设施的建设）、城市规划的发展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等。
（三）实例资料
实例资料，主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料（如出租房地产的有关资料）。在评估过程中，无论是否直接运用这些资料，都应尽量收集，以供参考。对于搜集到的实例资料，应整理成表格形式，以便于利用。
（四）评估对象的情况
该资料的收集是在实地勘察时完成的，一般是按固定的表格填写。
各类资料的来源渠道主要是：
l•委托者提供。
2•实地勘察。
3．政府有关部门提供。
4•相关当事人提供。
5•咨询公司提供。
另外，必须指出，运用不同的估价方法，收集资料的侧重点是有较大差异的。
五、运用估价方法进行估算并决定估价结果
（一）评估方法的选择
在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况：
1．各种估价方法的适用范围。
2．估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。
（二）运用估价方法进行价格试算
依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信眼，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。
（三）调整试算价格
运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。
1．调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：
（l）资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。
（2）估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。
对于自用房地产，一般应以比准价格（按市场比较法估算的）或积算价格（按成本法估算的）为依据进行价格调整，并作为决定最终估价额的依据。
对于收益房地产，一般以收益价格为主来调整，但因为在估算收益价格时，即使能够正确把握纯收益，也会因为在资本化率的选取上存在微小差异而导致收益价格出现较大误差，因此，对于收益房地产，还必须较多地斟酌比准价格或积算价格来进行调整，并以此作为决定最终估价额的基本依据。
2．调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种，
（四）最终估价额的决定
在如何决定最终估价结果上，有两种不尽相同的的意见：
1．以调整得出的最终估算结果为主要依据。
2．以估价人员的经验为主，参考估算结果。
我们认为第一种意见更为合理，应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动，有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤，一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。
六、撰写估价报告
估价报告是记述评估成果的文件，为了保证其质量，在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。
（一）估价报告书的形式
估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种，可根据评估活动的具体情况灵活选用。
1．定型式估价报告书。又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以在一定程度上弥补这一缺点。
2．自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点与定型式估价报告书恰好相反。
3．混合式估价报告书。混合式估价报告书是兼取前两种报告书的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估价报告书。
（二）估价报告书的组成
一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成：
1．封面（写明报告名称）。
2．目录。
3．致委托者函。
4•估价结果报告。
5．估价分析报告（即技术报告）。
6•有关附件。
（三）估价报告书的内容
在估价报告书中至少要记载下列事项：
1．委托估价者名称。
2．受理估价者名称。
3．估价对象概况。包括估价对象的实体状况与权利状况。
4．估价目的。在报告书的相应地方，应同时说明根据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。
5．估价时点。
6．估价作业日期。
7•评估依据。
8．估价采用的方法、技术路线和测算过程。
9．估价结论。即最终估价额。
10．决定估价额的理由。
11．估价前提及估价结果的使用范围。
12．估价人员情况。应说明估价人员与评估对象有无利害关系。
13．附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。
上述六个基本估价步骤具有明显的阶段性。明确估价的基本事项与拟定估价作业计划，属于估价的准备阶段；实地勘察、搜集与分析相关资料、运用估价方法估算并决定估价权，同于估价的实施阶段；撰写估价报告则属于估价的结束阶段。上述三个阶段、六个步骤反映了估价的主要过程。不同论著在介绍估价程序时往往存在着某些差异，但异点不是发议在上述六个基本步骤上，而是由于阐述问题的详略程度或范围不同所造成的。因此，估价的基本程序是相同的。
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